武汉市紫晶城商业裙楼的项目的报告38DOC2007年.docVIP

PAGE 紫 晶 城 商 业 裙 楼（建议案名：江汉路 ? PK广场）项 目 报 告德盛行物业顾问有限公司二零零七年五月报 告 目 录一、项目难点问题分析（一）项目难点问题的提出 ———————————————————————————— 4 （二）难点问题提出的依据 ———————————————————————————— 4（三）分析总结 ————————————————————————————————— 10二、解决难点问题对策分析（一）如何吸引消费者 —————————————————————————————— 11（二）如何吸引经营户 —————————————————————————————— 13（三）如何吸引投资者 —————————————————————————————— 21 三、项目价格分析（一）项目价格分析模型 ———————————————————————————— 22（二）紫晶城商业裙楼价格分析 ————————————————————————— 23（三）紫晶城商业裙楼价格分析结论 ——————————————————————— 30 四、德盛行服务优势及操盘目标（一）德盛行服务优势 ————————————————————————————— 31（二）德盛行操盘目标 ————————————————————————————— 36 结束语 —————————————————————————————————————— 37一、项目难点问题分析（一）项目难点问题的提出 １、如何解决项目距离步行街100米的问题２、如何实现项目准确、鲜明的主题定位问题？（二）项目难点问题提出的依据与本项目最为接近的商圈主要有江汉路商圈和前进路商圈。两大商圈功能定位明确，历史悠久，分别形成了自身的特色和优势。尤其是江汉路商圈，以江汉路步行街为核心的江汉路商圈已经成为武汉市的商业名片！如何在专业电子市场和商业步行街环绕的市场环境中寻求本项目的最佳定位，将是本项目实现成功销售、招商和运营的关键。 1、江汉路商圈分析（1）历史江汉路始名于20世纪30年代，曾有小香港的提法，其中专业店和老字号多达90余家，涉及近30个行业。老字号有璇宫饭店、孙中山亲笔所书精益求精店名的精益眼镜店、为抵制日货而开的国货百货大楼、现名中心百货大楼，专卖洋钟表的亨达利钟表店等等…………。在2000年，政府投巨资改造江汉路步行街，开街时一度创下游人过百万的纪录。然而由于停车困难、商业业态组合、消费门槛与消费人流特征不协调等多方面的原因，江汉路并未像当初人们期望的那样“人财两旺”，在解放大道以及中山大道等商圈夺目的光芒下，甚至显得有些黯然失色。（2）现状体量高达13万方的万达商业广场接邻佳丽广场、该项目以“摩尔”的姿态重新让佳丽广场和王府井百货为核心轴的商圈焕新颜；解放大道则形成更为高端的商业扎堆效应。江汉路商圈受自身调整和周边商圈的拉动，也逐步告别了“人气旺财不旺”的尴尬局面，商家和投资者对江汉路商圈的商业价值逐步恢复了信心。江汉路总体分为京汉大道与中山大道段和中山大道与沿江大道段，总长1210米，目前是国内最长的商业步行街。江汉路步行街形成了五大中心休闲广场，绿化休闲广场面积累计高达10000平米。在商业运营方面，步行街已形成集时尚服饰、珠宝首饰、运动健身、视听娱乐、美食餐饮等为一体的综合商业带。其中以品牌运动服饰、时尚女性服饰、珠宝首饰、美食餐饮为主营业态。目前江汉路两边门面平均租金水平为：临街一层月租为180 - 240元/平米/月、二层月租为100-170元/平米/月，三层月租为60-80元/平米/月。（3）目前存在的问题尽管江汉路与中山大道，仅商铺就近千家，但是从现有的格局来看，目前江汉路步行街整体的特色化还不够明显，具有显著 特色化 和 主题性 的综合性卖场相对缺乏，这是步行街走向更高发展阶段的瓶颈。（4）未来江汉路是连接江滩公园、中山大道和解放大道最为便捷和繁华的纵向商业步行街。受沿江带、中山大道万达片以及解放大道武广片的共同作用，加上步行街自身的调整和改造，江汉路商业档次和商业价值还有很高的提升空间，作为独特的室外商业步行街，江汉路步行街最终将成为武汉商业地段价值最高、商业氛围最浓、商品档次最时尚、最前卫的商业核心区。本项目的定位主要考虑如何利用好江汉路步行街这条人脉和商脉，力求通过营造出旗帜鲜明的卖场特点来化解不直接临步行街的地段屏障，能否实现和江汉路步行街的人气对接是项目成败的关键！2、前进路商圈分析（1）历史上世纪八十年代自发形成的汉口地区最早的电子产品一条街，与武昌的珞喻路电子一条街并称武汉两大电子专业市场。（2）现状经营场所简陋，产品质量参差不齐，经营场所急待改善，产品质量急待提升。在科技王广场、