房地产的的策划观点.docVIP

如何确保项目开发的可持续性？可持续发展是对项目的总体要求。只有可持续发展，社区才能一步步走向高档；只有可持续发展，才能不断的寻找出新的卖点和个性。从而保证在市场中的领先地位；只有可持续发展，才能使建立的品牌日益丰满和完善；只有可持续发展，企业才可能实现对高额利润的追求。可持续发展不是无中生有，它建立在大量的事实基础之上。比如良好的环境为社区的可持续发展提供了外在的保障；充足的市场为社区的可持续发展提供了必要的前提；强有力的主题概念为可持续发展提供了宽松的平台。明确了可持续发展的诸多要素之后，下一步就是要对这些要素进行详细的分析。得出可靠的支持，到底那些应该充分利用？那些应该寻找机遇？品牌准备：树立良好的品牌观念房地产已进入了品牌时代——品牌，未来房地产企业的立足之本。有品牌者得天下 曾经成功指导雀巢公司度过严重“信誉危机”的世界著名公关大师帕根说过：“我用智慧挽救了雀巢。任何一家试图长久生存并发展的企业都离不开品牌策划来相助”。 消费阶层分化 市场相对过剩 信息时代到来 中产阶层崛起 买方市场形成 价值观念变化 主导消费潮流 同构竞争加剧 无形资产升值 品牌意识增强 市场向名牌集中 资源向名牌集中 有品牌者得天下　　房地产品牌竞争时代的来临预示：房地产业的一场革命正在开始。位置已经不是住宅消费最重要的因素，环境、物业管理、建筑风格、景观、品味等无形的、软性的精神性因素，已经成为消费者趋之若骛的追求。21世纪的房地产开发商，应该成为房地产品牌的制造者和供应者，他们不仅要提供使用价值和功能，更重要的是提供风格、品味、文化等方面的综合价值。房地产品牌价值 强势、成功的房地产品牌一旦形成，将对消费者、开发者、投资者和社会产生多重倍加价值。——满足消费者多方面的需求。包括生活起居需求、生活安全需求、生活归属需求、生活中受到尊重的需求、生活中自我实现的需求，等等。——成功的房地产品牌对开发者、投资者而言，具有强大的投资获利功能、产品促销功能，可以运用品牌这个无形资产，提高竞争实力，实现低成本扩张。——一个城市、区域的强势房地产品牌能够启动消费，带动区域和行业经济，引导时尚生活潮流，提高人们的生活品质。从项目品牌走向企业品牌房地产的品牌包括房地产企业品牌和项目品牌两种。塑造一个房地产的项目品牌，例如当地的一个品牌小区，固然可以获得开发的成功，但其对市场的影响远不如房地产企业品牌对市场的影响那么大。对房地产开发企业来说，企业品牌较之项目品牌更为重要。项目品牌是单宗房地产的社会声誉，而企业品牌则是该房地产公司的整体企业资信，两者是个别与集体的关系。因此，房地产企业应当创立企业品牌，这样就可以取得更好的经济效益和社会效益。3、专业化，还是超越专业化“在草莽英雄时代，靠专业化就能打天下；当整个业界都进入正规军时代，光靠专业化不行了。一个成功的开发商，必须实现‘专业化——整合专业化——超越专业化’的自我超越。”如何看“宋城模式”的成功：宋城的“意外”成功，得益于在专业化时代能够超专业化，是泛地产战略思路的成功。4、克隆，还是创新房地产靠一种经济落差、时间梯度，靠先行一步的优势，向北方输出一些成功的经验，从而获取巨大利润的空间已经越来越有限了。理念创新，是开发项目的灵魂和统帅。她对于房地产开发其它要素，诸如：设计、建设、销售、运营、管理、服务等的创新具有直接的指导作用。案例： ——奥林匹克花园——“复合型地产”的理念5、做项目还是做企业“从项目公司到产业化公司，从项目品牌到企业品牌，实现‘五出’（出成果、出机制、出人才、出品牌、出网络），标志着开发商的真正成熟。” 市场决胜基础——项目和企业都必须是全能冠军在目前供大于求，竞争激烈，同时需求旺盛的市场上，必然出现的两种情况是：一方面，相当部分的住宅空置——不一定是由于开发水平低，往往是由于没有个性，没有特色，不能在短期内高度吸引市场的注意力；另一方面，真正的好项目抢手——不仅开发水平高，而且有充分的个性和特色使有限的市场关注力集中到自己的项目上。究其背后的原因，是因为在今天的广州市场上，市场决胜的关键因素不仅仅在于开发水平的高低，诸如规划设计水平、建筑质量、营销推广能力、物业管理水平等，这样一些要素作为我们所说的“规定动作”已经不是决胜的关键，而只是决胜的及格线。把这些功夫做好了，只能使房子“不至于太难卖”，尚未达到“好卖——抢手”的水平。因为它们只满足了业主的生理、安全方面的欠缺性需求，未能真正满足业主的社会需求、尊重需求和自我实现需求等成长性需求——这部分需求，在今天“规定动作”标准越来越高的竞争形势下，正是建立社区个性