策源重庆复地上城整合营销的策略的报告100PPT.pptVIP

复地上城2007年整合营销策略 行　军　路　线　图 战前分析 情景洋房类型建议 根据位置与地形的不同区别类型，总体可分为临水、临坡和观景三类，围合出若干个院落，每个院落与景观方案结合，赋与不同的主题。 SCENESIDE-YARD HILLSIDE-YARD LAKESIDE-YARD 最终形成上城的 溪谷十二院 景观营造建议 做足中心水景文章 参考命名 大溪地 调整建议： 目前水域面积过大，过于通透，建议局部缩小水域面积，使整体水景产生曲折变化，增加自然情趣。 运动区。 考虑到维护与无水期的美观，泳池不宜过大，可与周边自然水景结合做无边界泳池。可考虑将网球等其他运动设施集中在该区域。 跌瀑 观鱼区。 听水区。 涌泉，跌水。 鸟鸣区。 木平台。 产品：概念之上，创造价值 现场：样板之上，强化体验 配套：抓住重点，营造特色 推广：主题之上，创造生活 【四项战术】 产品策略 一期高层 重庆森林 【概念之上，创造价值】 造“院” 溪谷十二院 造“园” 二期情景洋房 选择北部新区的客户绝大多数是为环境而来，在其他个案纷纷以建筑风格为项目贴标签时，本案应避重就轻，以园林景观为项目赋予概念。 一期高层 重庆森林 造“园” 营造重点一： 主题化 让园林自己说故事 营造重点二： 大植被 迎合重庆本土喜好 营造重点三： 增加水景 迎合重庆本土喜好 一组团： 维多利亚的森林 关键词：大树，草坪，欧式标签，仪式感 大树林荫与小径。 水景的欧式元素。 道路、林荫与草坪的配合 大路、小路的尺度，铺地的色彩选择 车库入口的大树 中央水景的感染力 小型水景的点缀 植被的层次 欧式元素的运用 欧式元素的运用 二组团： 香格里拉的森林 关键词：大树，水景，曲径通幽 大树的栽植 木质铺砖相间的小径 小溪 小溪 小溪 林荫小广场 大树冠树种的运用 不遮挡阳光的前提下，让植物尽可能与建筑接近 不遮挡阳光的前提下， 让植物尽可能与建筑接近 造“院” 溪谷十二院 二期情景洋房 营造重点一： 别墅化 空间营造别墅特征 营造重点二： 创新化 利用地形做产品创新 营造重点三： 附加值 设计可附赠空间 营造重点四： 院落感 组团围合与私家庭院 借鉴案例一 别墅化的情景洋房 天井 天井 天井 天井 一复地下室（下）：附送全明半地下室；挑空餐厅。 附送面积：约78平米 天井 天井 五层垂直4户，3户为复式，复式皆有挑空 一复地下室（上）：前后私家花园；双套房设计； 套内面积：约110平米 挑空餐厅 挑空餐厅 私家花园 私家花园 私家花园 私家花园 可封闭阳台 可封闭阳台 二复三（下）：可封闭式阳台； 套内面积：约145平米 挑空客厅 挑空客厅 二复三（上）：可封闭式阳台，主人套房； 套内面积：约145平米 主人套房 主人套房 四复三（下）：可封闭式阳台，主人套房； 套内面积：约139平米 主人套房 主人套房 四复三（上）：可封闭式阳台，主人套房； 套内面积：约139平米 挑空客厅 挑空客厅 五层：小三房； 套内面积：约93平米 剖面图 可根据本案地形条件改为南北分别入户，增加类别墅的尊贵感。 借鉴案例二 稍高密度的别墅化情景洋房 七层带电梯，垂直5户，户户为复式 一复地下室（下）：附送全明地下室；可自由分割；挑高餐厅 附送面积：约63平米 天井 电梯 挑高 一复地下室（上）：可封闭阳台；南向私家园 附送面积：约104平米 借鉴案例三 高附加值的情景洋房 户户有两层空间，较大的赠送面积 地下室 二层赠送地下室 一层赠送地下室 二层下沉式庭院 一层下沉式庭院 一层入户花园 下沉式庭院 横厅 一层入户花园 一层 门廊与玄关 阳光房 二层 露台 横厅 三层赠送跃四层的大露台 整体考察： 1、利用高差，一层、二层均有下沉式庭院或半地下室赠送 2、三层赠送大露台，解决一般情境洋房三层仅楼层好，无亮点问题 3、四、五层复式挑高坡屋顶，在送大面积露台的同时还赠送阁楼 借鉴案例四 空间舒适的情景洋房 面积控制合理，立面变化丰富，空间舒适 * 战略思考 战役战术 【四大问题】 【一个目标，四个关系】 【两个中心，四项战术】 【四大问题】 第一步　　战前分析 板块 产品 销售 开发量巨大，成熟度低。 定位偏差，样板缺失，体验感弱 群狼围攻，僧多粥少，来人不足。 推广 形象偏差，策略不清，缺乏整合。 开发量巨大，成熟度低，竞争激烈 1、仅北部新区板块开发量已超过500万方，且大盘居多，竞争激烈。 2、市场对板块的环境认可度高，但对板块的交通、配套等生活必备条件的兑现不信任 3、城市向北的前景不明朗，板块定位虽然起点较高，但目前无强有力的引擎支撑，成 　 熟度严重不足。 板块问题 500万M2 401.4万M2 总计 35万M2 53.4万M2 绿地翠谷 51万M2 85万M2 25