摩根中心住宅营销的策略.pptVIP

媒体选择策略 长效媒体 短效媒体 网络 ＋ ＋ 公交站台 户外大牌 围墙 道旗 路名牌 交通指示牌 报纸杂志 电台 短信 DM单 项目网站 热点博客 业主论坛 网站链接 拦截区域内、路过客户 重要节点信息释放 直接打击年轻白领客群 渠道 银行 超市 茶楼 购物中心 吸引目标圈层客群 ＋ 以长效媒体为核心 以短效媒体为核心 短信、夹报、写字楼等精准媒体为核心 形象出街 价值解读 销售支持 价值宣导 持续推广 阶段媒体组合策略 形象建立、形成区域焦点 在短期吸引大量目标客群 保持市场热度，持续热销 阶段 目的 核心媒体 媒体配合 重要辅助媒体为项目围墙、户外大牌、道旗等区域媒介；启动网络推广 重大节点以报广、短信等媒体辅助 辅助以软文、网络、电台炒作 长效媒体持续释放卖点信息 重要节点以报广、短信等渠道辅助 长效、网络媒体持续曝光 阶段推广主题 摩根中心，与资本同路 市中心70～90实用小户 诚意金，开盘等销售支持广告 东大街首席行政级寓所 都市商务生活中心现代化金领公寓…… 项目落地 价值宣导 价值解读 销售支持 持续推广 6月～7月 7月～8月 8月～9月 9月 9月～12月 6.4 8月28日 长效 媒体 诉求 金融街上的都市商务生活圈 报纸杂志软文投放 短信 短效 媒体 进场 东大街首席行政级寓所 临时接待中心开放 会晤世界的资本平台 诚意金收取 开盘信息 9月12日 10月1日 亮相 开盘 售楼部开放 秋交会 5.4 6.27 诚意金 6.19 都市商务生活中心现代化金领公寓…… 项目围墙、大牌 公交站牌、路名牌、户外大牌、框架媒体 报纸杂志硬广 短信 报纸杂志硬广 报纸软文炒作 电台广告 报纸杂志硬广 报纸软文炒作 网站、论坛、博客 09年推广计划 销售物料计划 物料名称 完成时间 备注 户型图单页 6月20日 总平效果图 6月20日 区域沙盘/项目模型 6月25日 临时接待中心用 住宅楼书 6月25日 高品质，临时接待中心内部用，不派发 信封、信纸、手提袋、纸杯 6月25日 项目网站 6月26日 宣传DV 6月26日 业务员工装、名片、工牌等 6月25日 小礼品设计制作 6月26日 渠道/活动用 海报/折页 7月3日 用于渠道推广 营销目标 基础研究 项目解读 客群定位 SWOT分析 报告思路 营销策略 推广策略 销售策略 2009年6月27日 2009年9月12日 2010年1月13日 临时售楼部开放 项目一期开盘 现场售楼部开放 销售支持的结论：2009年的整体销售工作中，项目销售道具匮 乏，缺少必要的实体支撑，销售难度较大。 既定节点 推盘策略 竞品压力 区域内潜在大量90 ㎡以下两房产品 产品情况 市场趋势 91%以上为套一、套二产品 下半年市场趋势不容乐观 快速走量 避免竞争 低价入市 形成热销 主力产品先行入市 共计374套房源，包含套一、套二双卫、套二单卫产品，主力面积区间较小 推盘策略 A栋 共计273套房源，以套二户型为主力，面积区间偏大 B栋 闪电抢市 先行推出覆盖面较大产品 销售执行时，对A栋部分房源实行销控，根据销售情况适时适量推出。 价格策略 略高于市场均价，强行拉升项目高端感 蓄客说辞价格 项目一期开盘 一期热销期间 略低于市场均价，形成开盘井喷式热销 提价，实际给予优惠，提升销售力 二期产品推出 适当提价，实际价格略高于市场均价 低价入市 策略采用低开平走形式 销售组织 项目经理一名，策划一名，销售主管一名，销售秘书一名，置业顾问九名 一名主管，三名形象气质俱佳，三名快销风格，三名稳健风格 项目配置 置业顾问 13名 10名 项目地处中心区域，为截流夜间客户，项目采用早晚班，早班9点～18点，晚班11点～20点 工作时间 早晚班 其余常规销售工作组织方法按照世家机构相关章程规定执行 特殊节点（开盘等）销售组织需专门制定组织方案并培训后实施 6月27日 9月12日 10月1日 售楼部开放 A栋开盘 秋季房交会 展示项目产品，开始蓄客 8月28日 诚意金收取 收取诚意金，并给予诚意优惠 推出A栋房源约280套，去化50% 适度提价，给予房交会优惠 2010年1月 现场开放 A栋清货，开始B栋蓄客 会员卡办理1000组 诚意金排号350组 开盘去化140套房源 10月、11月、12月月均去化45套 09年推售计划 * * * 区域市场内潜在大量70-90㎡两房房源 与二环外相比，二环内项目的投资客户比例较高 区域各项目产品线丰富，客户年龄集中在30-40岁 规模小的楼盘注重销售速度，大盘更注重品牌打造、品质提升 从销售周期及产品结构来看，摩玛城与和信·派都为本