同策2011惠天然长沙梅溪湖的项目定位及物业发展的报告183P.ppt

项目可提升价值判断 如果说项目的地段资源所决定的类比土地价值是客观不能为发展商所改变的话（当然会因为政府市政规划的发展而改变），那么，发展商所能做的最大限度地使项目价值提升的就是对项目的精心规划、包装和管理。 以下是决定中高档楼盘可提升价值的主要要素： 建筑风格和立面设计 单体户型设计、得房率： 设备、材质档次 建筑规模 空间布局和环艺设计 建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大） 停车条件（针对商业权重较大） 物业功能组合（针对商业权重较大） 小区配套 形象包装和营销策划 物业管理 发展商品牌和实力 价值实现的经济因素——经济、政策因素 区域规划： 房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。 政策方面： 利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。 【定价测算方法说明】 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 比较内容 比较因子 权重 类比A：万科城市花园 类比B：保利麓谷林语 类比C：涉外公馆 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 地段资源 市政交通 10% 1.1 0.11 1.1 0.11 1 0.1 项目周边环境 8% 1.1 0.088 1.2 0.096 1 0.08 周边市政配套 10% 1 0.1 1 0.1 0.8 0.08 投资价值 4% 1.2 0.048 0.9 0.036 1 0.04 项目可提升价值 建筑风格 6% 1 0.06 0.8 0.048 0.9 0.054 单体户型设计 6% 1 0.06 0.9 0.054 1 0.06 设备、材质档次 8% 1.1 0.088 0.9 0.072 1 0.08 建筑规模 6% 1.2 0.072 0.8 0.048 0.7 0.042 空间布局和环艺设计 5% 1 0.05 0.8 0.04 0.8 0.04 小区配套 6% 1 0.06 1 0.06 1.1 0.066 物业管理 8% 1.2 0.096 0.9 0.072 1.1 0.088 发展商品牌和实力 7% 1.2 0.084 0.9 0.063 1.1 0.077 价值实现的经济因素 区域规划 6% 1.1 0.066 1 0.06 0.9 0.054 政策方面 10% 1 0.1 1 0.1 1 0.1 合计 　 100% 　 1.082 　 0.959 　 0.961 现在均价 　 6500 　 6200 　 5800 价格定位 本项目修正系数=土地评估系数 + 类比价值评估系数 可比楼盘系数= 类比A项目价格 类比A项目修正系数 + 类比B项目价格 类比B项目修正系数 类比C项目价格 + 本项目价格= 平均可比楼盘系数*本项目修正系数=6280.28元/平方米 本项目整盘均价为：6280元/平方米 按照年8%的价格自然增长速度，本案预计2012年10月入市价格约为7000元/平方米 类比C项目修正系数 平均可比楼盘系数= 可比楼盘系数/3 五、运营策略 确立项目整体开发运营策略 1、经济测算 该地块土地成本为4.35亿元 本项目住宅产品价格建议7000元/平方米 按万科城市花园商业2011年售价30000元/平方米为参考。项目商业部分计划2013年入市，价格拟定为40000元/平方米 参照岳麓区10年1月至今住宅价格发展，以年增长10%计算开发过程中的产品价格增幅 建安成本为公寓1800元/平方米，商业1600元/平方米 土地出让金在1期开发过程中已交付 商业部分剔除15000平方米持有部分进行测算（乐购相关） 项目经济测算——测算前提 骑龙路 骑川路 玉兰路 住宅用地 梅岭公园 主入口 以“从南往北，以里到外”的原则将项目未来销售推案拟定为三期进行测算 项目经济测算——测算前提 2012年 项目一期 住宅 2013年. 项目三期 住宅 2014年 项目三期 住宅+商业 2015年 项目三期 商业 一期 二期 三期 三期 项目经济测算——成本与收益 成本项目 工程量 总成本（元） 单位成本(元/平米) 估算依据说明 一、土地获得价款 　 560970240 　 　 1、土地成本 228600 435318240 　 　 2、住宅配套费 228600320 按照建面320元