策划培训63W—地产项目价值分析方法.pptVIP

3W—地产项目价值分析方法 今天我们讲地产项目价值分析?方法。价值分析，是对一个项目推广的一个基础?。这节课我们主要讲，WHAT，WHY，HOW，就是3W。 首先? 上图就是价值分析?，这是以一个价值分析的流程??。 我们讲下其中的属性界定?： 相当于一个素描?。这个不是简单的概括项目?而是盘点项目的资源，从中找到项目的价值?。 大盘和小盘是核心属性?。大盘和小盘的模式，战略都有很大的不同?。 这个在一线，二线城市都很突出?。不同的区域，不同的城市价值?。 资源属性决定了项目的盈利模式?。 万科17英里，独特的海景资源?。形成高端圈层营销高利润的金字塔尖模式。 万科第五园?则打造了强势的人造资源?。 万科的项目一般会比周边同类产品贵1000元或者更多?。绿城的项目一般会高出更多?。开发商的背景决定了战略同时决定了盈利模式?。碧桂园，农村包围城市?。 二级属性即影响低的要素? 通过以上价值分析。最终我们是要得到的是这个东西?，战略、占位、盈利模式、优劣势。今天讲的这个比较抽象?，我们就记住?一个价值分析，是从属性分析开始的?，另外属性的核心属性（规模）?。 然后我们通过价值分析是为了得到?战略、占位、盈利模式?， 了解自身优劣势 就这些就可以了?。然后在具体工作中慢慢体会?。 简单说几个例子?，第一个就是价值高估。有一个项目拿到了一个临湖的一块地，离城市中心并不远，在新城?。开发商拿地的成本很高?，导致最后开发的成本达到当地市场的销售价格，这就是典型的价值高估。最后由于成本问题，项目迟迟不能动工，到现在3年了?。 再说一个例子，万科的价值低估案例。当年上海机场边上有块地，飞机就从上面飞过去，轰隆隆的，给谁都不要。那时候和现在不一样?，房价还不高， 地有的是，白给没人要，王石要了，就是价值低估。谁都不要，结果项目很成功。就是项目的价值分析在每个阶段，每个城市?每个项目?都很重要?，是战略的依据、是推广的依据?、是盈利模式的依据?、是项目自身优劣势的依据?。 在比如?之前讲的药厂的项目，其实是和万科机场项目类似的硬伤项目，就象尾盘的户型有硬伤的户型?。我觉得反而是最好卖的，因为你可以处理它。就象卖水果，晚上收摊时候剩那点最好卖。还有就是价值判断，对中小型开发商至关重要。尤其小型开发商操作项目比较少?，拿到点好东西就当宝贝了?，容易犯价值高估的错误?。最后导致成本过高，销售价格过高，没有竞争力?。还有就是对价值低估，容易错失一些有价值的地块。 今天就讲这些，比较抽象，但是却是我们尤其是开发商团队工作的人员比较重要的一方面?，尤其在前期拿地阶段?。那么在后期推广阶段，实际上就是前期思路的延展。开发商拿任何一块地，必然是看中了?价值所在?，必然是因为有价值才去开发，那么后续的推广，实际上就是让客户了解项目的价值所在?。所有的广告，无非是告诉客户，我这个项目值的买?。尤其是三四线城市的商业项目，价值高估的非常多，最后发现根本没有足够的支撑点。 THANKS 成城顾问愿与您共创美好明天！