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碧华庭价格的研究的报告
PAGE
碧华庭二期价格研究报告
调查范围:
针对周边8个竞争盘:
§中南海晖园 §珠江半岛花园 §名雅花园 §沙面新城
§白天鹅花园 §黄岐第一城 §穗景楼 §嘉怡花园
和2个参考盘:
§四季花城 §雍景豪园
楼盘分布:(见下图)
市场调查情况分析
楼盘规模普遍不大。
新推的楼盘多集中在小高层 —— 而碧华庭二期正好迎合了这个发展趋势。
项目名称
中南海晖园
珠江半岛花园
名雅花园
沙面新城
白天鹅花园
黄岐第一城
穗景楼
嘉怡花园
占地面积 (万㎡)
12
8.5
25
16
10
6.6
0.5
4
黄岐本地的楼盘以中小规模为主,一般不超过20万㎡;
黄岐早期楼盘以多层为主,随着各楼盘自身可开发用地的逐渐稀小,小高层已逐渐成为主流;而在开发用地依然充裕的其他地段,仍是多层与小高层并举的局面。(见下表)
项目名称
中南海晖园
珠江半岛花园
名雅花园
沙面新城
白天鹅花园
黄岐第一城
穗景楼
嘉怡花园
项目规模
25栋带电梯小高层组成
小高层单位
10栋带电梯小高层
早期以多层为主,近期开始开发小高层
以8层住宅为主
61栋7—8层住宅
20座多层
46幢8层不带电梯洋楼
在户型构成方面,以三房为主。
三房户型单位是当前市场主流,可见当地楼盘仍是以居住自用为主。
项目名称
中南海晖园
珠江半岛花园
名雅花园
沙面新城
白天鹅花园
黄岐第一城
穗景楼
主力户型
三房占72%
三房
三房占46%
三房
二房
三房
三房占45%
在小区景观特色方面,普遍以“水”为主题做文章,同质化现象严重,多是室内人工湖,面积小,总体特色不明显,只有拥有真山真水的四季花城才是真正做出特色并得到消费者的普遍认可。
楼盘带装修已逐渐盛行,除少数楼盘外,大多数楼盘已带有装修,装修标准在400—500元/㎡,以精巧实用型装修为主,可见带装修确是本地房地产发展的一大趋势。
以中档物业为主,具有一定素质的楼盘均价普遍在2500—3500元/㎡范围内。
项目名称
中南海晖园
珠江半岛花园
名雅花园
沙面新城
白天鹅花园
黄岐第一城
穗景楼
嘉怡花园
均价
3000
2800
3300
2800
2500
2800
1700
1800
客户来源主要集中在南海、广州两地。
高端市场 —— 别墅,以南海本地买家居多;
中端市场方面,即有广州买家,也有本地买家;
低端市场则主要以当地的外来打工人员为主。
项目市场价格定位
运用市场比较法进行项目售价测算:
参加估算的对象
选择项目周边的主要竞争对手参加本次售价测算,共选择了8个具较强可比性的项目,分别是:中南海晖园、珠江半岛花园、名雅花园、沙面新城、白天鹅花园、黄岐第一城、穗景楼、嘉怡花园。
其中一些项目望江部分与不望江部分均价相差较大,根据本项目的具体情况,选择其不望江部分进行评估。
价格评估
项目名称
碧华庭
中南海晖园
珠江半岛花园
名雅花园
沙面新城
白天鹅花园
黄岐第一城
穗景楼
嘉怡花园
售价
3000
2800
3300
2800
2500
2800
1700
1800
装修标准
毛坯
毛坯
带装
带装
带装
带装
带装
毛坯
毛坯
装修评分
100
100
105
105
105
103
103
100
100
景观评分
100
102
104
104
104
104
103
96
98
交通评分
100
105
102
100
102
102
102
100
98
地段形象评分
100
104
106
105
106
106
106
98
96
污噪评分
100
102
104
105
104
104
104
98
98
规划评分
100
104
104
106
104
104
102
95
102
外配评分
100
102
100
100
100
100
100
98
98
间隔评分
100
104
104
104
100
100
100
95
96
品牌评分
100
106
104
104
102
100
100
98
98
物管评分
100
102
102
102
100
100
100
96
95
楼盘形象评分
100
104
104
104
102
102
102
95
96
合计
1100
1135
1139
1139
1129
1125
1122
1069
1075
修正率
0.969
0.966
0.966
0.974
0.978
0.980
1.029
1.023
修正价格
2538
2907
2704
3187
2728
2444
2745
1749
1842
待估房产与比较房产之间的修正率:
待估房产得分数
比较房产得分数
则有:
与中南海晖园的修正率=1100/1135=0.969
与珠江半岛花园的修正
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