贵港大型住宅的项目整体的的策划的报告的报告.docVIP

贵港大型住宅项目整体策划报告-报告 目 录1.?因素分析及项目发展时机研究?41.1.?经济发展因素评价?41.2.?人口因素、社会与文化因素?81.3.?项目区位因素分析?91.4.?政策与法律因素?111.5.?项目发展时机的确定及开发总时间的考虑因素?142.?贵港市房地产市场研究?152.1.?贵港市房地产市场发展描述?152.2.?贵港市住宅物业发展情况?182.3.?贵港市各区商业物业发展情况?222.4.?同类物业供求概况、发展趋势及其对本项目的影响?252.5.?贵港传统商圈专项调研?263.?贵港市民消费行为研究?353.1.?贵港市居民收入水平和消费结构分析?353.2.?居民消费习惯及消费行为分析?383.3.?项目未来潜在购买者分析?384.?项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况?394.1.?周边楼盘分布情况?394.2.?周边楼盘的售价、租金及变化趋势?394.3.?区域商业及住宅开发、供给、成交情况分析?394.4.?典型商业及住宅项目分析?394.5.?项目周边潜在竞争性物业研究?455.?项目街区功能分析及SWOT分析?475.1.?项目街区功能分析?475.2.?项目优势分析及因素分解?515.3.?项目劣势分析及因素分解?525.4.?项目机会分析及因素分解?535.5.?项目威胁分析及因素分解?546.?项目的定位及开发主题?566.1.?项目命名方案?566.2.?项目功能定位方案?576.3.?项目潜在租售客户分析?656.4.?项目定位可行性评估?676.5.?其它可选择性方案及其可行性评估?707.?项目规划布局建议?757.1.?总体布局建议?757.2.?商场功能定位及平面划分建议?777.3.?住宅定位及户型配比建议?777.4.?建筑风格建议?787.5.?园林风格与设计建议?787.6.?项目定位与功能设计、配套设施的设置?797.7.?项目规划设计调整的成本、机会与时机研究?798.?营销策略及推广计划?808.1.?项目营销总体策略?808.2.?销售策略?818.3.?价格策略?838.4.?项目营销推广策略?848.5.?项目营销费用及节奏安排?888.6.?营销推广效果的监控、评估及修正?908.7.?销售组织与管理?919.?项目投资收益分析?949.1.?各种可供选择的方案及基本数据?949.2.?方案一投资收益分析?979.3.?方案二投资收益分析?1039.4.?方案三投资收益分析?1089.5.?南百临建用地成本收益分析?1129.6.?多方案经济比较分析?11310.?项目保值增值潜力分析?11510.1.?对项目保值增值有利因素的分析?11510.2.?项目保值增值不利因素分析?11511.?项目综合评价和建议?11611.1.?项目综合评价意见?11611.2.?对项目发展及操作的建议?11711.3.?对项目面临的重大问题的说明?117? 1.?因素分析及项目发展时机研究1.1.?经济发展因素评价1.1.1.?国民经济概况贵港市区位优势明显，位于广西重要城市南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，处在华南地区与西南地区的结合部，面向粤港澳，背靠大西南。交通十分便利，黎湛铁路、324和209国道、南（宁）梧（州）高级公路、南宁到广州的高速公路、西江航道交汇贯通全境，拥有华南地区最大的内河港口，千吨船只可沿江直达港澳出海。贵港已成为华南地区重要的水陆交通枢纽，是连接我国东南沿海地区与中西部地区的桥梁和纽带，是大西南出海最便捷的通道之一。据统计局数据显示，2002年总体经济形势好于上年，是地级市成立以来最好的。国民经济全面快速发展。全市人均国内生产总值2745元。全市国内生产总值126.21亿元，同比增长10.7%。其中，第一产业增长值47.7亿元，增长10.5%；第二产业增长值29.58亿元，增长10.4%；第三产业增长值48.93亿元，增长11.2%。全市财政收入10.03亿元，增长11.4%。全市固定资产投资完成26.4亿元，增长25%。总体经济实力经一步增强。结构调整取得新进展。产业不断优化，一二三产业结构调为37.8：23.4：38.8，第三产业增加值首次超过超过第一产业，促进了经济增长质量和效益的提高。固定资产投资和重大项目建设实行新突破。全年完成的投资规模、投资增量和在建中的项目均是历史上最多的一年。全社会固定资产投资完成26.4亿元，增长25%，高于上年5个百分点，其中基建投资完成8.97亿元，增长43.2%，技改投资完成4.55亿卷，增长1.2倍，房地产开发投资完成3.02亿元，增长69.