辽宁长安房地产开发有限公司长安佳园三期市场营销的策略.docVIP

辽宁长安房地产开发有限公司长安佳园三期市场营销策略第3章长安佳园三期住宅建设项目市场调查和分析3.1长安佳园三期住宅建设项目背景第一，改造安泰社区，改善和提升长白岛地区的面貌。本项目选址所在地区由三现有的安泰社区和南北两侧的城市建设用地组成。地块南侧是中海国际社区，北侧有省交通设计院、远洋天地社区，西侧是长安佳园二期工程，东侧是城市道路。其中安泰社区占地约2万平方米，建筑面积2.06万平方米，是1996年始建的下夹河村屯改造项目。小区环境极差，建筑破旧破损严重，采用自检锅炉房供暖，设施保养和维修很差，急需改造。安泰社区已经成为长白岛地区形象的污点。该小区建成时间早，各项物业管理的法律法规尚不完善，致使其成为弃管小区，居民意见大，也加重了地方政府的管理负担。因此，建设单位积极响应区领导发展长白岛地区高品质住宅，改善人民生活质量的要求，将该地区进行改造，使其成为适应现代发展规划的高品质住宅小区。第二，集约利用土地，改善地区环境。原有安泰小区住宅品质很差，容积率低，不符合国家、建设部科学地集约化利用土地的要求。小区的锅炉房热效率差，排放达不到现行标准的要求，属于拆除范围。3.2长安佳园三期住宅建设项目市场环境分析3.2.1区域环境研究长白岛隶属于和平区，位于沈阳城区南部，浑南新区的中部，地处浑河南岸，北与和平区老区隔浑河相望，西至长大铁路，东到浑南新区的西边界，南到规划浑南大道，东西长约4.2公里，南北长约3.7公里，规划区面积10.84平方公里。沈苏快速干道贯穿南北，南距三环高速公路仅2.5公里，北距太原街商业中心区5公里，距桃仙国际空港10余公里。作为和平区不可分割的一部分，长白岛主要通过胜利桥、工农桥、三好桥与城区连接。随着住宅的郊区化发展和城市产业结构的调整，长白岛无疑成为和平区的重要经济增长点，一水之隔的自然条件已不是天然屏障，反而会变成城区内优美的滨水空间。“金廊银带”上的节点。长白岛不仅是“金廊银带”区域的重要节点，更是沈阳12新的都市中心的主要组成部分，是集科技会展、商务办公、文化娱乐、高尚居住等多功能为一体的滨水“新城”，是体现沈阳现代化大都市的滨水区形象的标志区域。长白岛位于沈阳新都市中心的区域，与五里河体育文化商务中心、浑南商务服务中心共同构建面向未来的“沈阳新都市中心”，塑造全新的充满活力与魅力的国际滨水都市形象。在长白新城规划中，选择了体现大都市滨水景观的公共建筑，临海布置，如大剧院、音乐厅、会展中心、体育中心、美术馆、艺术中心，以及相配的五星级酒店，还有一定数量的办公写字楼、高级公寓及配套的商业设施。“一轴、两带、两区”设计。“一轴”：长白大街（沈苏快速干道）是区域重要的景观道路，商业、文化、科技、研发等设施布置在景观绿化带后，与绿化交相辉映，构成约三公里长、100米宽的世纪大道“两带”：既浑河滨水景观带和浑河灌渠绿色滨水走廊。浑河滨水景观带沿线的建筑沿河展开，形成由东到西“低、高、低、高、”的频率节奏。会展中心以环境、体量而著称、写字楼及宾馆区以高密度和集约式竖向空间发展为特征。规划利用浑南灌渠的取水口，调整灌渠的形态，化直为曲，形成沈阳市第四大城区水系。“两区”：即商务文化区和会展体育休闲区。商务文化区总占地面积约一平方公里，规划高层星级酒店、办公写字楼、SOHO公寓、剧院、音乐厅、现代艺术馆、美术馆、商业中心等公共建筑，形成多功能的混合区域，打造长白新城的新地标。会展体育休闲区临河布置体育中心、会展中心等公共建筑，通过与浑河滨水自然滩地相结合，以宏大气势形成浑河滨水区的重要标志。居住用地成滨河景观。居住用地主要集中在西部，规划有低层、多层和高层居住建筑，形成中高档的生活区。每个居住区均有各自的配套公建中心，体育、医疗、学校、托幼、商业、文化等配套设施完备。靠近浑河规划布置高档次的低层和高层住宅，形成美丽的滨河景观，丰富天际轮廓线。3.2.2行业竞争环境研究（一）房地产行业现状1、我国房地产市场的发展房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供的产品、市场和服务。宏观经济的运行直接制约着房地产市场的景气状况。当国民经济其他部门受阻时，房地产业的过快发展将导致商品房的结构性过剩。从目前中国宏观经济发展的状看，经过九十年代中期的调整和通货紧缩，从1999年开始步入稳步回升的阶段，国民经济已连续几13年保持在8%左右的较高水平。而房地产业与整个国民经济有很高的关联度，并且与国民经济发展周期基本同步，因此，房地产业仍将保持持续稳定的发展。2、沈阳市房地产市场供求现状2011年3月，沈阳商品住宅样本均价6103元/平方米，环比上涨0.53%，比全国百座城市平均水平低出0.06个百分点。这也是今年以来，沈阳单月房价环比涨幅首次低于全国水平。来自中国指数研究院的数据显示，今年前三个月，沈阳商品住宅环比涨幅分别为1.