重庆A企业房地产的项目目标市场营销的策略.docVIP

重庆A企业房地产项目目标市场营销策略第四章A企业房地产项目目标市场细分南水上交通枢纽和乌江流域最大的物资集散地，有渝东南门户之称，是闻名遐迩的中国“榨菜之乡”。是重庆直辖市“一小时经济圈”的东部增长极、六大区域性中心城市之首。区境地处三峡库区腹心地带，顺长江西上120公里即达重庆市，东下通联华中、华东各省；2010年末全区常住人口114万人，城镇人口68万人，城镇化率59.6%。全区辖1个经济技术开发区、1个私营经济示范区和44个乡镇、街道办事处。涪陵区自然条件好，人文资源丰富。地形地貌以低山浅丘为主。亚热带季风性湿润气候，四季分明，气候温和。年降水量1072毫米。客运1162万人，货运212万吨，大型新建集装箱码头已投入使用。2、天湖小镇项目简介天湖小镇项目地处重庆市涪陵区宏声大道沿线,位于城市主城最高处，视野开阔，空气宜人。项目占地约20万方，总建筑面积约27万平米。西有森林公园，东北有望州公园，整个项目地形呈聚宝盆状，位置优越；地块中间有近万平米的湖泊，景观资源极为良好。3、地理细分变量。人的生活特征首先便具有地域性，在一个区域的长期生存也便形成了该区域的文化，反之该文化影响着区域内每个人的方方面面。因此，地理变量是作为最传统最为有效的房地产细分变量之一。涪陵区在行政区划上为市辖区；地理位置位于重庆市中部，距重庆江北国际机场80公里，位于乌江与长江汇合处；幅员面积2941平方公里；人口114万；方言为西南官话；著名景点有白鹤梁、点易洞、大木花谷、雨台山、御临河；历来是川东南水上交通枢纽和乌江流域最大的物资集散地，有渝东南门户之称，是闻名遐迩的中国“榨菜之乡”。地形总的趋势是西北部地势较低，多为河谷丘陵、低山，东南部较高，多为丘陵山地。气候条件属亚热带湿润气候，四季分明，热量充足，降水丰沛，季风影响突出；地势由西北向东南升高，气温递降，降水递增，立体气候明显。四季特点，春早，夏长，秋短，冬迟。因此，涪陵地区的气候、日照、地质地形、土壤资源等自然环境，以及社会习俗、经济体制、政治制度、社会邻里关系等社会环境与重庆没有太大的差距；主要的差距在于主城区的大小、人口密度、道路交通、绿化、市政配套等人工环境，相对重庆作为直辖后的发展相对滞后。4、区域经济概况变量区域经济直接关系到房地产产业与市场的发展与成熟度、购买力，以及产品38业态与档次。涪陵区工业经济由重点企业主导型逐步走向产业集群型和园区基地型；农业经济由零星松散型逐步走向规模基地型和特色品质型；商业经济由小散杂乱型逐步走向区域商圈型和专业市场型，积极打造“百亿商圈”；房地产业由低端品质逐步走向环境品质型和功能配套型；旅游产业由弱小自娱型逐步走向资源品牌型和景区特色型，以城乡统筹扩大旅游领域，以文化内涵提升旅游品味，以商业地产提高旅游效益，缩短旅游投资回报期，增强旅游开发的吸引力。2010年实现地区生产总值434.49亿元，人均GDP6221美元。目前世界500强企业已有4家落后涪陵，重庆工业50强涪陵占有6席之地。拥有多家上市公司：太极集团（其旗下另有桐君阁和西南药业两家上市公司）、涪陵电力（中国三大地方电网公司）、建峰化工（核工业相关）、涪陵榨菜。5、区域政治环境概况变量区域政治环境，对于区域城市的发展，产业与区域功能的定位，城市的规划，人民安居乐业的积极度，精神文化面貌起着至关重要的作用。涪陵城市发展方针：五个涪陵，三大转变。即建设工业涪陵，安商涪陵，宜居涪陵，人文涪陵，港城涪陵。逐步由建设主导型向规划主导型转变，加强城市发展战略规划研究，科学制定重点地段概念性规划、控制性详规和地块规划图则，以高水平规划指导城市建设，展现建筑风格，提升城市魅力。由投资主导型向经营主导型转变，树立经营城市理念，整合各类资源，提升土地价值，加快建立“政府引导、市场取向、多元投入”城建投融资运营机制。由经济主导型向生态主导型转变，按照“减量、留白、增绿、添色”的原则，严格控制建筑高度和密度，大力实施森林工程，强化污染源治理，改善空气质量，营造“天蓝、地洁、水清、人和”的城市环境。6、人口统计细分变量。尽管人口变量较大程度的受地理变量的影响，但在需求层次与偏好上具有很大的差异性。2010年末涪陵全区常住人口114万人，城镇人口68万人，城镇化率59.6%。主城江南城区人口40万人，李渡城区13万人，合计城区人口53万人，建成区面积43平方公里。现人均住房面积约28平米，根据未来5年住房建设规划，到2012年涪陵城市人均住房面积要达到32平米，有约160万平米的市场需求。而随着“三大工业园区”的建设，未来五年工业经济加速发展，城镇化水平还有加速提高趋势，未来五年将新增至少10万城市人口，有约320万平米的市场需求，且危旧房39拆迁与旧城改造会创造约250万平米的房屋市场需求。在家庭规模与生命周期