重庆万州香亿江山整合营销的的策划的报告92PPT2009年.pptVIP

本案要达到的目标卖点挖掘该地块接受度项目优劣势、价值定位 地块东侧即正前方为其他开发商的用地，正好挡住本案的观江面，对本案的景观资源产生了很大的影响。 项目界定： ——现状与目标之间存在着的矛盾或冲突 提出问题  ——要实现从现状到目标必须要回答的核心问题 项目SWOT分析关键词 定位困局一：夹缝中的定位瓶颈？ 综合分析以上因素，表现出一个瓶颈：即本案如何在三方包夹之中脱困？ 定位困局二：自然景观的利用？ 如何有效的将本案的劣势变为优势？ 物业建议的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案 我们是站在市场的角度上给出能形成价值点和竞争力的因素 体现定位的相关元素： 本项目采用什么形式的建筑风格？ 现代风格时尚、大气，冲击力强，城市感强，符合项目定位 本项目需要重点注意建筑物顶部构成的城市天际轮廓线，使其与城市环境相融合，同时应能展示高尚形象 万州市场户型小结 目前万州市场的主流产品是三房两厅； 万州市场的购房者对三房的需求空间仍然很巨大； 随着市场的变化，目前万州的消费者能够接受一定的创新户型（如： 2+1、3+1、LOFT式跃层（山水国际13号楼户型） 设计时请考虑户型的充分实用性 景观设计的基本原则 这些原则是从消费者和开发商的角度，销售的角度提出的。 我们将围绕这些原则提出我们的建议 营造主题化中心大园林，打造低密度社区，做出气势冲击客户感知； 建议使用高大的树木，配合一些热带特色植物将后面斜坡打造成本案的一大特色自然景观； 鉴于本案的底层基本无商业，建议底层设计私家花园，增加底层户型的差异化卖点； 物业管理建议——聘请知名物业管理公司担任顾问，提高物业管理的质量和服务范畴 当地物业管理的现状 目前万州部分中高档项目的物业管理均由专业物业管理公司承担； 中高档项目物业管理费每月0.8-1.0元平方米之间； 本项目物业管理针对性建议 聘请知名物业作为物业管理顾问，提升物业管理水平，让物业管理成为本项目的核心竞争力与营销卖点之一； 参考当地现有物业管理的收费标准作适当调整； 除建立完善的24小时保安体系以及提供到位的物业清洁维护服务之外，建议提供部分物业增值服务，如钟点工、洗衣、商务秘书、儿童托管、佳肴速递等。 建立周全完善的人性化、智能化的物管，坐享安宁生活 高素质的物业管理队伍提供优质的物业管理服务，成为本项目的核心竞争力之一 各营销阶段策略 项目价格策略 底层私家花园设计 物业管理建议 智能化周界防越报警系统 闭路电视监控系统 24小时定时不定时安保巡逻 对讲访客系统 消防系统 宽带、电话、有线电视的信息网络系统 物业管理系统 电表、水表、煤气户外抄表系统 周全物管 安保服务 信息服务 生活服务 公共卫生保洁 生活设施维护 绿化、花卉园艺管理 车辆停放管理 各类费用代收代缴 代收发报纸、信件 物管费建议1元\㎡，具体根据物业公司资质确定 营销策略制定 正确的营销策略会将开发的利润达到最大化 项目整体营销策略 多渠道推广+借势+活动造势 多渠道：多渠道指的是以源梦现有的门店推广为主，配合户外信息栏、网络、 短信、DM等推广手段； 借势：利用周边项目的推广、人气、配套，借力推广本案； 活动造势：利用中小型活动聚集人气，进行造势； 我们在进行营销时必须全方位整合资源，并根据项目的自身情况制定总体的营销策略； 项目操作要点 借势程度的把控 活动营销成本的严格把控 推广效果的即时监控 差异化卖点的提炼及打造 利用一切可利用的推广渠道 借势时机及手法的可执行性 最小的成本 最好的效果 即时监控推广效果 即时调整 项目本身差异化卖点的提炼及打造 充分利用各种渠道推广本案的卖点 营销阶段的划分 促销信息，利用活动吸引潜在客户 尾盘的销售 12月 5 实景展示、热卖炒作、分卖点阐述 A/B栋销售期 8月-11月 4 开盘信息、热销信息炒作，卖点阐述 C/D栋开盘销售 7月 3 产品、价格、形象推广及卖点阐述 蓄水、积累期 3月-6月 2 告知 入市期 3月 1 营销重点 阶段 时 间 序号 各阶段广告诉求点 入市期 强势硬广为主，告知市场本案的入市信息 告知诉求：打造都市新“森”态家园 诉求点 方式 积累期 软硬结合、小型活动造势，聚集人气 持续诉求：各大卖点展示 诉求点 方式 旺销期 活动、媒体整合 实景营销 炒作诉求：热销、实景、实用 诉求点 方式 持续销售期 社区活动为主，口碑传播 生活诉求：居住品质，人文社区 诉求点 方式 尾盘销售期 软性传播为主 促销诉求：折扣、价格 诉求点 方式 广告调性 根据整体项目及产品定位决定我们的广告调性 具有生态社区的特性 提倡一种新“