CRRC北京商品住宅市场月报（2009年11月）.docVIP

CRRC:北京商品住宅市场月报（2009年11月）北京商品住宅市场月报（2009年11月）　　研究单位：中国不动产研究中心　　研究员：王姗 黄蕾　　免责条款：　　本报告中的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。 报告中的信息和意见仅供参考。本机构对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本报告版权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。 　　本报告全文索取，请发邮件至HYPERLINK mailto:crrc@crrc@，留下您的简介、联系方式和邮箱地址。　　11月的北京商品住宅市场，库存量首次跌破10万套大关。价量齐升的11月北京市商品住宅市场，一扫去年同期的不振，不断的创造出一个个记录。成交均价继续保持上涨的势头，11月涨势尤为强劲，达到了18088元/平米的高位，涨幅达12.47%，这一价格也是2009年以来的最高值。项目开盘价格也顺势上扬，均价为16114元/平米，环比上涨了6.54%。同时，成交量也不降反升，其中，现房成交量大涨35.05%，充分表现出北京商品住宅市场在寒冬中的火爆依旧。　　在成交量方面，11月的商品住宅市场止住了下滑的趋势，表现出大幅的反弹。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，11月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为14,793套，环比上扬5.51%。期房和现房的成交量有所放大，其中，期房成交量达到了11,835套，而现房成交量涨幅达到35.05%。另外，11月北京商品住宅库存继续下降，可售房屋总量首次突破10万套的警戒线，降至99,760套，新建商品住宅供给不足将会成为下一阶段影响市场运行的主要原因。　　我们认为，11月商品房市场很大程度上受到优惠政策到期和下一阶段政策走势不明的影响，12月31日的优惠截止日期已渐渐临近，消费者购房意愿逐渐强烈，希望在最后时刻搭上政策的末班车。11月库存量一举跌破10万套，恰恰证明了消费者急于购房的焦虑心态。我们认为，下一阶段市场走势很大程度上受政策所左右，12月，政府将最终公布优惠政策延续与否，届时，市场调整与否或许才能最终见分晓。　　　　一、行业政策 1. 个人转租房屋所得需缴个税　　11月26日，国税总局发布《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》。通知称，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。同时，为便于管理和堵塞漏洞，要求纳税人必须提交房屋租赁合同和支付租金的合法凭据，才能扣除向房屋出租方支付的租金。在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费；其次扣除个人向出租方支付租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准，即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%。　　2. 国土部发布限制用地新规 严格抑制过剩产业用地　　为增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地，11月16日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》。根据新目录规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷(300亩)。《目录》中对对部分产能过剩产业用地给出了具体限制，乳制品加工项目、纺织项目、建材项目等项目用地也予以具体规定。　　3. 北京发布物业管理意见稿　　11月18日，北京市人民政府法制办公室发布了《北京市物业管理办法（草案）》的征询意见稿。《草案》突破性地确立了业主大会的法律地位，提出一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。这意味着今后HYPERLINK /msglist/2429业委会可以依法对小区的车库、会所等全体业主共有财产进行登记和处理，并可以代表业主在小区有关共有财产方面出现法律纠纷时，代表业主提起法律诉讼。　　二、市场运行数据　　1. 供应情况　　（1）可售房屋套数在可售房屋供应套数方面，2009年11月北京市商品住宅可售房屋套数为99,760套，首次突破10万套的警戒线，环比继续下降3.38%。其中，可售现房