南京归云堂项目定位和物业发展建议-75PPT.ppt

归云堂项目定位与物业发展建议 垠坤观点 梯式思考： 研究课题 我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘] 我们卖给谁？ [锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述] 我们怎样去做？ [从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质] 我们如何推动？ [以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢] 项目简况 地处戴家巷曲里弯处的归云堂 出让面积7000㎡，其中： A区占地约3900㎡，容积率0.3，限高9m B区占地约2640㎡，容积率 1.6，限高18m 项目研判[地块成本] 项目研判[SWOT] S（优势） 地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期性风险； 因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值； 项目研判[SWOT] W（劣势） 外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等 项目研判[SWOT] O（机会） 南京楼市的持续稳健发展带来的消费市场的信心； 经济发展高收入人群基数的不断扩大； 稀缺的城区别墅是目前许多不愿离开城市中心区的高收入人群寻觅的对象； 产品自身创造的价值正成为房市的一把利器。 项目研判[SWOT] T（威胁） 缺乏稀缺性环境资源将带给项目很大的市场风险； 来自各方面对南京房价持续走高的负面影响，将直接影响高端物业的价格走势； 发展商的操盘能力将面临比较严峻的考验； 因此，我们 城市别墅认知 代表案例 类比态势研究 结论 本项目自身质素较低，缺乏传统别墅应有的自然资源，因而原创性的资源不足 这就要求我们必须从一个全新的角度来理解本地块的属性 因此，在未来的战略中，我们将以： 为南京城市造一张高端物业的代表名片 以革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值 以高科技和实验性实现产品价值的完全再造 它是 它是 它是 因此，我们希望 文脉 文脉探寻，追忆归云堂…… 它是 风格诠释 规划建议 空间构想 物业建议 项目经济测算 曲里静巷的“大隐”境地 大智大隐的“内修”之所 ——主题语指项目最核心的价值：城市别墅 ——尊者，大智者，预示尊荣的社会身份感 ——繁华归来，融贯通达的生活境界 中瑾·澄院 ——项目的案名结合开发商的品牌 ——缔造澄心的所在 行销目标 以产品价值提升本项目的地缘价值 营销策略 媒体营销策略 小众营销 [推广表现] 报纸等大众媒体宣传推广以产品和形象概念为主，大量结合研讨、展示、话题等讨论展营销，广告偶以为之。 大众媒体造势 创新营销 为了消除项目现场环境脏、乱、差的不良印象，希望最低限度完成一套别墅（含景观和内部装修）作为示范，使客人在参观的时候就可以体会到以后家居的种种新鲜体验。 实景示范+体验式营销 创新营销 设置看房门槛 看房客户必须交纳3万元（可退）方可取得看房资格，借以形成业界口碑和媒体炒作话题。 摒弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，进行一对一的深度沟通。 ONE TO ONE直销营销 针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。 泛CLUB营销 市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气 实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想 高科技、高品质的建筑空间南京第一个模拟全智能住宅 最新技术、最新材料的产品运用 让你告别空调的冷暖时代而舒适居住 它的居住体验是前所未有的，但它的外形又是极其不张扬的 不但要拥有自己独特的建筑符号，同时还要有深厚的历史沉淀和文脉底蕴 ——前者通过高科技来创造 ——后者就要依托于文脉来实现 是关于建筑的原点 是产品不可放弃的元素 是代表产品个性的某种精神 归云堂，一个意味深远的地名，必然有它的文脉溯源所在。 禅堂，古称僧堂或云堂，与佛殿、法堂同为禅宗丛林的主要堂宇，禅僧昼夜于此行道。 清代有庙，称归云堂。巷以庙名。因此归云堂名沿用至今……………. 有点中国意味，但非唯有禅宗居住略具禅意，淡泊是种境界 “新亚洲别墅” ——一个南京城市中心的 ——中国传统居住神韵与现代别墅建筑元素相融合的 “纯单体袖珍臻品别墅社区” ——融合了中国传统的审美观与全球化进程渗透的 新元素 ——汲取了东南