走出房地产调控误区.docVIP

走出房地产调控误区 　　不能只根据房价的降或升得出简单结论。政策调控的最终目标是房地产泡沫而非房价上涨 　　过去二十年，房地产业的市场化改革和快速发展提供了大量的住宅面积，改善了居民居住环境。但是，与房地产业快速发展相伴的是房价上涨。分地区来看，1999年北京的房价收入比是20.85，2005年下降到11.2，2011年又上升到18.87；以中部地区的河南为例，1999年房价收入比为8.46，2008年下降到6.46，2011年则反弹到6.87；以西部的贵州为例，房价收入比从1999年的9.0下降到2005年的6.42，2011年又回升到8.46。可见，中国房价收入比偏离了4～6的合理标准。 　　对此，自2003年以来有10余个部门共计出台了70余项房地产调控政策，但是多数政策推高了房价而不是抑制房价。据此，“唱多方”认为，中国的房价上涨是必然的，甚至认为全国商品房均价将会上涨每平米9万元；而“唱空方”则从十年前就断定，中国房地产业的冬天已经来临，房地产泡沫将在数月内破灭。从事实来看，唱空方在过去十年节节败退，而唱多方大获全胜。但是，唱多方至少存在三个难题：一是过去的正确预期在多大程度上是基于对客观经济的准确把握，而不是单纯的靠运气？二是从世界范围来看，主要发达国家的房价上涨都是不可持续的，中国何以成为例外？三是从国内来看，改革开放以来的经济高增长支持了过去的房地产市场繁荣，那么在未来，这种高增长能否持续？ 　　房地产调控政策的特点及影响 　　在2003-2013年期间，中国房地产调控政策有如下特点：一是数量多，调控频繁。在这十余年间，10多个部门至少出台了70项房地产调控政策，年均出台约7项调控政策。当然，调控政策在各年度存在差异，如有的年份是抑制房地产投资，有的年份是刺激房地产市场。二是市场和行政手段双管齐下，多种调控工具并用，如运用利率、个人所得税、户型比例、新房首付比例、房地产税、土地政策、住房供应结构、房产信托和限购令等中的某种或多种组合进行调控。三是在中央和地方两个层面，涉及多个调控部门，包括国务院办公厅、建设部、人民银行、税务总局、发展改革委、国土资源部、银监会、国资委、财政部、商务部、工商总局、外汇管理局和监察部等。 　　在密集性的调控政策作用下，房价呈现出如下特点：一是无论是抑制性还是刺激性的房地产调控政策，它们都没有一致性地降低或提高住房价格，在有些城市是住房价格的上涨，而在有些城市是住房价格的下降。例如，在2008年12月20日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的刺激性政策下，70个大中城市中只有20个城市的房价出现上涨，其余50个城市却出现了下降；在2010年4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的抑制性政策下，62个城市出现了房价上涨，只有4个城市出现了房价下跌。二是在调控政策之后，房价上涨的城市数多于房价下降的城市数，而在房价下降的城市中，其随后的房价上涨超过了之前的房价下降，所以房价总体上维持了长期的上涨趋势。三是不断上涨的房价表明，政府宏观调控政策并没有有效地遏制房价上涨，但是比较2009-2011年各月份的房屋销售价格指数发现，全国范围内的房价上涨率在逐年逐月地降低，甚至出现了下降。在2011年1月20日出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》之后，在70个大中城市中实际上有45个出现了房价下降。 　　可见，在一些地区有效的房地产调控政策，在其他地区可能失灵；在一些年份或季节有效的调控政策，在其他年份或季节甚至可能适得其反；有些调控工具的效果非常明显，而有些调控工具不怎么有效。因此，需要根据不同城市或地域、不同经济条件和不同调控内容，对房地产调控政策的效果差异进行分析，而不能只根据房价的降或升得出简单结论。 　　房地产调控政策效果 　　从调控政策和房价变动之间的关系发现，房地产调控政策的影响方式具有不确定性。在短期，它既可能抑制房价，也可能推高房价。在长期，房地产调控政策并不像人们所期望的那样抑制房价上涨，但是调控政策与房价上涨率之间的确存在相关性。 　　1.短期内调控政策的不确定性。在短期，调控政策与房价波动之间缺乏稳定的联系方式。由于外部冲击的随机性和信息缺乏，政府无法确定这些冲击与房地产市场的内在联系及其紧密程度，所以即使政府能够出台针对这些问题的调控政策，它们既可能强化外部冲击的影响，也可能抵消外部冲击的影响。 　　按照理性预期理论，不可预期的政策或预期错误是政策有效的前提，但是当政策过于频繁，如在过去十余年所做的那样，那么人们就会形成如下预期：即使某种干扰因素与房地产市场缺乏内在关系或者联系程度不是很紧密，如“非典”、民工荒、钱荒和遏制房价的社会舆论压力等，人们也会经验地认为，政府会出台相关政策以调控房地产市场。因此，在政府出台调控政策之前，开发商