房地产项目可行性报告[一].docVIP

“ 之家”二期住宅小区项目 可行性研究报告 2009年月 目 录 1. 2 1.1项目申报单位概况 2 1.2项目概况 2 2.发展规划、产业政策、行业准入和市场分析 5 2.1发展规划分析 5 2.2产业政策分析 5 2.3行业准入分析 5 2.4市场分析 6 3.资源开发及综合利用分析 6 4.节能方案分析 6 5.建设用地、征地拆迁及移民安置分析 7 6.环境和生态影响分析 7 7.经济影响分析 8 7.1经济评价参数 8 7.2财务效益分析 10 7.3盈亏临界点分析 11 7.4行业影响分析 12 7.5区域经济影响分析 12 8.社会影响分析 13 9.结论 13 附件一 营业执照、资质证书复印件 14 附件二 市规划建设局文件复印件 14 附件三 市环境保护局文件复印件 14 1.申报单位及项目概况 1.1项目申报单位概况 项目申报单位：苏州发展有限公司 住 所：苏州市 法 定 代表人： 注 册 资 金 ：万元人民币 公司经营范围：许可经营项目：房地产开发； 一般经营项目： 1.2项目概况 1.2.1项目背景 1.2.2项目建设的意义 1.2.3项目建设地点 1.2.4项目建设内容和规模 1.2.5项目投资规模和资金筹措 项目总投资万元，其中项目资，万元1.2.6项目效益项目总投资万元，详见表1-2。 经济评价指标汇总表 表7.3 指标名称 单位 项目 1 项目总投资 万元 6409 2 资金筹措 万元 6409 2.1 项目资本金 万元 6000 2.1.1 资本金投入 万元 6000 2.1.2 利用上期滚动资金 万元 /　 2.1.3 返还上期滚动资金 万元 /　 2.2 长期借款 万元 / 2.3 预租售收入 万元 409 2.4 短期借款 万元 /　 3 营业收入 万元 10800 4 营业税金及附加 万元 599.4 5 土地增值税 万元 108 6 利润总额 万元 3683.6 7 所得税 万元 405 8 税后利润 万元 3278.6 9 总投资收益率 % 57.47 10 资本金净利润率 % 54.64 11 偿债备付率 % / 12 银行借款偿还期 年 / 1.2.6.2项目的赢亏临界点 临界点分析分析表明当售价降低%,即每平方米售价从3000元降到元1780.2元，还可保持不亏损。售价降低%，收益率还可达到10%，项目的风险低，收益较高。详见下表1-。分析表1- 基本方案收入或费用(万元) (利润=0) (内部收益率=10%) (%) 收入或费用(万元) (%) 收入或费用(万元) 10800 -40.66 6409 -34.72 7049.9 数量 10800 土地费用 825 工程造价 4748 其它费用 836 2.发展规划、产业政策、行业准入和市场分析2.1发展规划分析 本项目开发符合市人民政府，按照“布局合理、功能齐全、统一开发、规范有序”的原则，集中规划，项目选址在未来规划的发展方向，也是未来商贸市场发展的集中板块。 2.22.3行业准入分析 本项目建设单位苏州有限公司是经过工商行政管理局批准注册登记的具有6000万注册资本的房地产开发企业，建设单位完全符合行业准入条件；拟建项目土地的取得、规划、环保等手续完全按国家合法程序办理，建设项目完全符合行业准入条件。 2.4市场分析 2.4.1市经济发展情况 2.4.2市房地产市场需求 2.4.3房地产价格走势 2.4.4市场定位 本项目产品定位为中档住宅社区,客户群体定位为中档阶层为主,同时吸引部分客户。 3.资源开发及综合利用分析 本项目所需主要资源是土地资源，该资源通过公开挂牌取得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场采购取得，不直接消耗一次性的原始资源。 4.节能方案分析 本项目住宅建筑面34278平方米,按每平方米每年10千瓦计算,全年用电量为34.3万千瓦,住宅可居住人口估算为(按每人30平方米计算)1150人,全年用水量为8.4万吨(按每人每天消耗200升计算)。 以下是住宅节能指标： 住宅建筑总体节能指标 节能项目 权重（%） W/m2?K) 标准值（W/m2?K) 节能(%) 备注 ① ② ③ ④ ⑤ 　 墙体 18 0.98 1.7 42.35 ⑤=（④-③）/④*100 7 0.944 1.7 44.47 ⑤=（④-③）/④*100 50 　 　 69.00 ⑤=估算 25 　 　 80.00 ⑤=估算 　 　 　 65.24 ⑤=∑②*⑤/100 从上表可以看出，住宅节能满足65