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住房租赁市场 问题研究 　　当前我国租赁市场方兴未艾，住房租赁的政策尚不完善，租赁企业提供的租赁住房占比低，租赁企业盈利模式尚未形成，市场格局尚未稳定，与发达国家租赁企业相比，从专业运营、盈利模式、金融手段等方面都有较大的差距，研究住房租赁中存在的问题以及租赁企业的发展将具有重要意义。 中国论文网 /1/viewhtm　　我国住房租赁市场的 　　主要问题及原因分析 　　谢海生 　　摘要：住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分。目前，我国的住房租赁市场发展还很不充分，与发达国家整体差距较大。弄清我国住房租赁市场的主要问题及原因十分必要。 　　关键词：住房租赁；中介服务；政府支持 　　中图分类号：F293.35 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2018）03-0010-14 收稿日期：2017-12-03 　　住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分。自2016年中央经济工作会议定位“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，发展住房租赁不仅有利于还原住房的居住属性，稳定房地产市场，还是实现以人为核心的新型城镇化与“两个一百年”奋斗目标的客观要求。“租购并举”不仅成为住房市场新的发展方向，同时也是落实党的十九大报告加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居要求的重要举措。关于住房市场，十九大报告将“租”列于“购”之前，两者次序的转变充分体现了发展住房租赁市场的紧迫性和重要性。然而，目前我国的住房租赁市场发展还很不充分，与发达国家整体差距较大。因此，弄清我国住房租赁市场的主要问题及原因就成了首要问题，以下逐一分析。 　　1租赁关系不稳定，影响租赁意愿 　　1.1具体表现 　　在住房租赁市场中，租赁关系不稳定是影响承租人租赁意愿的最重要因素。 　　一是租期不稳定，提前解约经常发生。根据链家地产的统计，北京租房市场平均租期仅为8个月，而租赁合同一般是以一年为期。 　　二是租金调整频率高，上涨过快。一线城市住房租金水平逐年上涨。根据城市房产网的统计，2017年1月北京市平均租金高达67.08元/平方米，租金收入比平均约为40%；根据上海房屋租赁指数办公室的统计，上海市仅2016年住房租赁指数累计上涨7.5%；此外，自2012年8月以来，深圳市住宅租金价格同比已经连续上涨了44个月。 　　三是承租人处于弱势地位，租赁权益得不到保障。目前，一线城市住房租赁市场基本处于卖方市场阶段，承租人与出租人相比在经济实力、合同利益、市场地位等方面处于明显的弱势地位，因而在签约过程中的谈判能力较低。 　　1.2原因分析 　　一是房价上涨过快，租售比不合理。一线城市中每2-3年房价快速上涨一轮，其中北京市2009年下半年、2013年、2016年房价均出现了大幅快速上涨。由于房价的持续上涨，特大城市的租售比越发不合理，2016年北京、上海租金回报率约2.1%左右，深圳为1.9%，不但形成了带动租金上涨的动力，也增大了变现需求，这些都客观上造成了租赁关系的不稳定。 　　二是违约成本低，维权成本高。租赁纠纷司法解决机制时间长、成本高、效率低。并且租赁纠纷并不适用简易程序，仅一审拖至半年以上也是常事，且律师收费一般较高，均在8000-10000元以上；而仲裁途径的成本也较高（如北京市的仲裁费用以2000元起价），特别是涉及金额较低的纠纷，往往权益受损的当事人倾向于妥协、认栽。 　　三是权益维护机制不完善。《合同法》《城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》中涉及租赁当事人权利义务关系的条文是当事人订立合同和主管部门管理的依据，但上述法律和部门规章中的条文规定较为粗略，执法困难，难以有效规范租赁行为。 　　2中介服务不规范，导致交易成本高、风险大 　　2.1具体表现 　　中介服务行为不规范，欺骗、误导、坑害出租人或承租人的现象时有发生，一些“黑中介”“黑二房东”严重扰乱住房租赁市场。一是发布虚假房源信息，隐瞒重要事项，做出不实承诺；二是随意抬高租金，收取高佣金，扣留租房押金；三是私自进行隔断，违规“群租”，安全隐患大；四是“黑中介”“黑二房东”偷税漏税，非法经营。这些行为直接导致住房租赁服务中矛盾纠纷多，投诉率常年居高不下。据2016年8月《中国消费报》的调查，房地产中介服务2/3涉及纠纷，整体满意度仅约五成。 　　2.2原因分析 　　一是缺乏行业准入门槛，从业人员素质低。中介服务是住房租赁过程中必不可少的环节，然而由于从业人员缺乏准入门槛，大多数从业人员为初次就业的年轻人、受教育水平低、经济实力差，追逐短期利益，就做一锤子买卖。并且，中介服务持证上岗率低、人员流动性大加剧了过分追求短期利益的动机。 　　二是缺乏中介服务标准，服务质量不高。房地产中介作为服务行业，为住房租赁交易的达成提供必要的服务，是房