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不同住房保障方式下住户居住满意度研究 　　摘要：基于杭州市476户保障性住房住户的问卷调查数据，采用多元logit回归模型实证分析住户居住满意度的影响因素。研究结果显示：住房朝向、小区内部环境、住房保障方式、住房面积、原先住房满意状况和教育医疗配套是影响住房保障满意度的关键因素。在其他条件相同的情况下，居民对居住状况的满意程度既取决于当前住房状况，也受到前后住房改善幅度的很大影响。各类人群中，廉租房住户居住满意度最高，货币化补贴住户满意度最低，经济适用房和公共租赁房居中。 中国论文网 /1/viewhtm　　关键词：住房保障，保障方式，保障效用，多元回归，杭州市 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2016）12-0042-50 收稿日期：2016-11-16 　　住房制度改革以来，我国城镇居民住房条件大幅改善，住房市场化水平不断提高，但与此同时，急剧攀升的地价和房价造成部分中低收入家庭的购房支付能力不足，住房困难问题日益突出。为解决这部分群体的住房困难问题，国务院多次出台要求加大住房保障力度，建立和完善廉租住房保障制度，大力推进公共租赁房建设等文件，提出在“十二五”期间要建设保障性安居工程3600万套，“十二五”末住房保障覆盖面达到20%的目标。住房保障是一项涉及面广、资金投入大、后续管理持续性长的工作，研究如何全面提升居民对住房保障的满意度，将好事办好，充分提高财政投入资金的绩效迫在眉睫。 　　本文基于杭州市476户保障性住房住户有效的问卷调查数据，实证分析了影响保障住户居住满意度的因素，着重分析了不同住房保障方式对满意度的影响，为制定科学合理的住房保障政策提供依据。 　　1 相关文献综述 　　政府帮助中低收入家庭解决住房困难的方式可归纳为两大类：需求方补贴和供给方补贴，而供给方补贴按补贴对象不同又可分为政府直接建设和补贴私人开发商建设公共住房。其中供给方补贴所形成的保障性住房类型又可以分廉租住房、公共租赁住房和经济适用房。 　　关于不同补贴模式的成本效用研究，国外大多数研究认为供给方补贴成本效用低于需求方补贴（Howard Michael，1978，Edgar O.Olsen，2008）。Olsen（2011）基于1979年美国样本数据采用Logistic模型（因变量是政策参与度，参与为1，否则为0）估计结构参数，采用2000年的样本数据预测不同人群的政策影响和参与度，模拟了租房券计划替代公共住房计划方案，结果显示：在减少10%的公共开支情况下，租房券计划能比公共住房项目多帮助75%的人解决住房问题，且极大地扩展了租户的选择。Harvey（1983）根据住房需求和供给弹性，估计不同政策对消费者行为的影响，他认为针对中高等收入家庭的购房税收补贴和对低收入家庭的实物补贴都是无效率的，而针对低收入家庭的货币化补贴使消费者获得的福利更大，并能避免贫民窟等社会问题的出现。主流研究结果是：为实现同等保障水平，需求方补贴消耗的资源较少，经济效益远高于供给方补贴。然而，Amy Ellen Schwartz（2006）用倍差法和特征价格回归模型对纽约市住房投资数据和住宅销售情况进行分析，结果显示：基于位置的住房建设补贴具有显著的正外部效应，除了可以增加低收入住房以外，还能提升项目所在地周边的物业价值、增加城市税收，如果配合租金管制，则更有利于提高低收入者福利，避免租金上涨带来的福利损失。而对于供给方补贴的政府直接建设和鼓励私人开发商建设这两种方式，Moszoro Gasiorowski（2008），Mackintosh（1992）等认为相比政府直接建设公共住房，PPP模式（public-private-partnership）由于它能提升“协同”作用――专业知识、资源和技能的结合，因而能以较低的成本提供高质量的服务和有效的风险管理，提高效率，如美国的低收入住房税收抵免计划（LIHTC）。法国公共住房供应主要有两种形式：一是由政府和地方公共组织直接建设与运营；二是补贴非营利的公共住房机构或者部分股份公司作为住宅建设与供应的主体，以此来促进住宅的供应（Gibb，2010）。因此，基于需求方的住房补贴计划替换供给方补贴计划多年来更受住房政策分析者支持，认为可持续的住房政策应该建立在更少的支持社会保障性住房建设，而是通过援助人们进入私人市场，以保证房屋供需的均衡，通过市场机制来支持负债的家庭（Cutts，Amy Crews Edgar O.Olsen.2002）；而当不得已采取供给方补贴时，则通过鼓励私人开发商共同参与建设优于政府直接建设。 　　尽管众多的研究表明：需求方补贴有许多优点，如可以减轻政府的债务负担和额外支出；不涉及住房的建设、分配、管理环节，不需要政府付出大量