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关于离婚房产分割问题 　　【摘 要】由于房价高涨，很多家庭出于投资考虑，购置了多处房产，多数房产在起诉离婚时权利受限（按揭抵押等）或未取得全部所有权，在离婚诉讼中成为财产分割的焦点。下面讨论几种房屋分割的有关问题。 　　【关健词】婚姻法；离婚；房产；分割 　　1 售后公房的分割 　　售后公房，也称房改房，根据一定的福利政策，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。公房实际上是卖给夫妻双方而不是仅向夫妻中的一方出售。 　　《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。但是，由于房屋权属登记以及房改售房的特殊性，在出售房改房时，不办共有产权，房屋所有权证只办在一人名下。因此，在确定房改房的所有权人时，并不能仅仅根据房屋所有权证上的具名作出认定，《婚姻法司法解释（二）》第19条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。售后公房的产权在婚前购买还是在婚后购买，是有本质区别的。婚前买下的产权就是个人财产；婚后用共同财产购买的售后公房，应认定为夫妻的共同财产。 　　2 商品房的分割 　　2.1 一方婚前付了全部房款，并取得了房产证的，就是婚前财产，婚前财产属于夫妻个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。 　　2.2 一方婚前付了全部房款，婚后取得房产证的，这和第一种情况本质上是相同的，也是婚前财产，属于一方所有的财产，离婚时，另一方无权要求分割。 　　2.3 一方婚前以个人财产按揭购买房屋，产权证登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款 ，将此种情况下的房屋归属分为以下三种情况： 　　2.3.1 夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。 　　2.3.2 对于产证登记在一方名下，但另一方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。 　　2.3.3 对于产证登记在一方名下，另一方有证据证明婚前购房时其也共同出资，且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。 　　2.3.4 双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权的， 这种情况下是夫妻共同财产，分割时应注意： 　　（1）不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。 　　（2）房屋价值分割时按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。 　　（3）如果涉及贷款，先从房屋现值中将贷款部分除去，均分后得房方单独偿还剩余的本金及利息。如果得房人不是当初产权证下的登记人另需办理转按揭手续。 　　2.3.5 房产证上有第三人名字的，法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人，而是采取如下措施： 　　（1）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割； 　　（2）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉。 　　2.3.6 父母参与出资购买房屋的，按照《婚姻法解释（二）》第22条的规定，“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。” 　　3 婚前房产的分割。 　　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 　　4 尚未取得房产证的房屋分割 　　离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。 　　最