小区道路公有化下的容积率奖励措施初探.pdfVIP

小区道路公有化下的容积率奖励措施初探 焦佳成，傅白白 摘要:本文针对在小区道路公有化过程中所涉及的政府、房地产开发商与消费者作为博弈点。政府通过将开 放小区道路作为城市道路的居住区在前期规划时给予一定程度的容积率奖励，运用道路—容积率转换公式 给出可供奖励参考的容积率奖励阈值。以海口市为例，从消费者、地产开发商、政府三方入手，探讨容积 率奖励制度的可行性，最后运用汉森模型，分析在实行容积率奖励制度情况下的小区增加人口数所导致的 出行问题及小区可达性分析。 关键词：容积率奖励，小区道路公有化，汉森模型，海口市 引言 自 20 世纪 90 年代我国对于住房制度的改革以来，出于对保障小区内部环境的私密性与 安全性为出发点，设计人员在进行居住区规划时往往将居住区作为一个封闭的点，与城市有 机体形成了一定程度的隔离。随着我国城市化步伐的加快，人口向城市集聚的同时城市的居 住用地在城市各项用地中的比重较高。将居住区的小区路打开，使其成为交通微循环系统的 一部分，与原本被割裂的城市道路相连。在保障行人安全及沿街住户利益的前提下允许机动 车通行。 1961 年纽约市在政府出现财政危机和城市公共空间缺失的背景下，第一次提出了在原 有建设用地容积率的基础上实现容积率叠加政策即容积率奖励机制。政府鼓励房地产开发商 建设更多的公共广场等可供市民使用的开敞空间来建设更高楼层、获得更多建筑面积。[5] 纵观全国，不少地区相继出台了容积率奖励措施，但多为建设公共设施或广场为主。开发商 通常选择在对建设用地进行规划时直接提高容积率而不是以更多的公共空间去换取容积率 奖励。在这一前提背景下，本论文拟对容积率奖励机制进行创新，并与居住区的小区道路公 [1-2-3] 有化挂钩，对现有的小区道路公有化矛盾进行探讨并给出建议。 1 容积率奖励机制与小区道路公有化 在城市进行土地开发时，与土地开发强度和房地产开发商的经济利益直接挂钩的是开发 用地的容积率。就现状而言，对控规中规定的容积率往往在开发时存在着一定的弹性空间。 在我国逐步推进破除传统小区壁垒，打通小区路作为城市公有道路前提的今天，对容积率的 弹性控制策略与居住小区的道路公有化结合，为新建城区打造小尺度的街区和路网结构提供 依据。目前，小区道路的公有化主要障碍在于： （1）对于开发商而言，在付出高额的经济成本获取土地后，将用地的一定比例从住宅 转化为城市公共道路是有损其所获的利益。其中，开发商的损失是由建设道路所花费的成本 和居住环境品质下降使得消费者的购买力减弱，这两个方面组成。 （2 ）对于消费者而言，小区道路公有化意味着小区内的宁静交通被打破，小区整体的 居住品质下降，小区内部的安全状况也失去保障。同时意味着原有的小区内部的绿化及公共 休闲场所将被城市公共道路所取代。 （3 ）对于政府而言，小区道路公有化后，小区道路的设计、施工等前期投入以及日后 保养的责权归属应该归于政府。在将小区道路公有化后对于周边交通路网的影响都需要进行 评估。[2] 图1.1 小区道路公有化与矛盾三方关系图 （资料来源：笔者自绘） 1.1 环境因素影响下的公有化与容积率奖励 对于小区道路的公有化进程，作为涉及的利益三方对于小区将内部道路公有化后，小区 居民为最直接的利益受损者，更多的小区道路作为城市道路使用破坏了小区内部原有的秩序 与环境，其中包括开放小区道路的路幅宽度将作为城市道路相应扩宽，原有的绿化面积及绿 化率将降低，原有的以宁静交通为主导的小区交通也将消失。由此，根据城市道路分类，以 对居住环境最小影响为原则，在公有化小区道路的规范上建议提倡以支路为主，路幅宽度以 [1,3] 12m—15m 为宜。 （1