关于呼市房地产市场的调研报告.docVIP

PAGE 关于呼市房地产市场的调研报告调研小组一行四人，于2008年4月9日下午针对呼和浩特市房地产市场的销售状况进行了为期四天的实地暗访调查，调查情况如下：调研目的更好的服务于项目，为近期的销售市场良性发展提供有价值的信息预测。调研方式通过对各楼盘的售楼中心进行实地暗访、电话调查、对房管局已售商品房统计进行调查、对部分市民进行访查。调研内容： A.宏观市场分析 B.区域市场分析C.竞争楼盘分析四、 内容分解：A.宏观市场分析：1、呼和浩特市2005年至2007年的GDP增长连年超过20%，人均GDP超过3000美元；2、2004年至2006年房市大涨之后，众多开发商趋于谨慎，价格力求稳中求升；3、收缩“银根”的金融从紧政策，对呼市楼市冲击不大，部分银行政策依旧十分宽松，如“上海浦发”银行等金融机构；4、（a）2007年住宅施工面积为1012.6万平米； （b）2007年竣工面积为242.03万平米。其中，别墅、高档公寓33.34万平米，经济适用房85万平米； （c）2005年—2007年，每年的批准销售量约为220万平米； （d）2007年商品房存量为169.56万平米5、2008年房地产市场供量将集中释放： （a）目前，约有近200个楼盘在售； （b）2007年自治区60周年大庆，政府部门严查了一批销售项目，这些项目将在2008年集中上市； （c）2007年未能及时竣工的项目，也将在2008年竣工后大量上市；（d）根据呼市现房销售的特点及以上所列原因，预计2008年下半年众多楼盘将集中上市，商品房市场供量预计将达到近600万平米；6、由于原材料上涨，已竣工项目的成本优势将在2008年底凸显，尽管近期无明显效果，但却有效支持了开发商渴望价格上扬的信心；7、呼市居民的生活水平逐年提高，对于生活质量要求越来越高，如：教育、娱乐、交通工具和居住等方面。B、区域市场分析：1.呼和浩特市价格从高到低，大致顺序为：（以高层为例，个别楼盘除外），中山路商业区：5200元/平米；新华大街：4500元/平米；如意开发区：4100元/平米；大学东街：4050元/平米；成吉思汗大街：4000元/平米；2.优惠政策：部分楼盘正在举行优惠促销活动，例如：东岸国际一次性付款优惠1%，亿峰岛璞园一次性付款优惠8%，呼和佳地一次性付款优惠5%，香格里一次性付款优惠2%；按揭优惠幅度较小，一般在1%-2%。C、竞争楼盘分析： 以亿利·傲东国际项目区域竞争对手为主，辅以各区域典型的代表楼盘作为重点调查对象。如意开发区（重点区域）：（一）东岸国际1、地址：毗邻亿利·傲东国际项目； 2、建筑面积：该项目总建筑面积约80万平米，目前在售一期项 目地块面积为19万平米，建筑面积为26万平米； 3、容积率：1.09，绿化率42%； 4、规划业态：都市公寓（空中别墅）、叠加别墅、独栋别墅；5、卖点:a、景观设计新颖；b、售楼中心（会所）设计风格独特，功能区分合理，动静分离；c、物业管理服务到位；d、安防措施完善，保安训练有素，整体效果明显；e、项目紧邻如意河东侧景观带；6、销售进度：a、2005年底开盘，产品走高端路线，销售周期和开发周期较长； b、别墅销售进度良好，价格在1万元/㎡左右；小高层均价在5900元左右；c、近期销售数量较缓，市场反应不热烈，人气不旺；购房者持观望心理较强； （二）香格里1、地址：东岸国际西侧，亿利.傲东国际东侧；2、建筑面积：共分三期开发,一期约10万平方米；3、容积率：1.99，绿化率：42.3%；4、规划业态:高层、小高层、商业、写字楼；5、卖点：景观设计双花园概念；外花园：500亩城市花园和东河观景带内花园：社区内大面积绿化景观园林；6、销售进度：a.存量较多，去化状况不理想b.项目属于期房，紧邻腾飞路商业街也有待时日交工。c.人气不旺d.住宅起价3500元每平方米，最高价4905元，均价约4100元/平米。 7、销售周期：2006年至今（三）、澳华·城市花园1、地址：与亿利·傲东国际相邻；2、建筑面积：13.6万平方米；3、容积率：1.26，绿化率：35%；4、规划业态:多层、小高层；5、卖点：a.低价策略； b.南偏20度的向阳设计，户户充分朝阳；6. 销售进度：a.多层起价2800元每平方米、均价3200；高层起价2900元每平方米、均价4000元；b.1期销售率超过90%，484户即将售完；仅存有部分阁楼销售不理想；（四）、亿峰岛·璞园1地址：市政府大楼西侧；2.建筑面积：18万平方米,其中住宅15万平方米 ；3.容积率：2.72，绿化率：35%；4.规划业态：10栋高层，平均22层；5.卖点：紧邻政府大楼和如意河；6.销售进度：