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养老地产,险资阳关道还是独木桥 　　摘 要：在险资投资不动产上限不断放宽的今天，有更多的保险企业把目光投向了养老地产这个在国内尚属新兴的行业。随着投资途径的多样化，保险公司更需要从偿付能力和自身发展等诸多角度，来权衡投资决策。通过养老地产投资回报及风险、经营模式限制、保险公司劣势、进入时机和市场需求五个角度，分析养老地产是否具有明显的投资优势，从中总结出养老地产并不适宜作为目前保险公司的投资选项这一结论。 　　关键词：养老地产；保险资金；投资途径 　　一、险资进入养老地产领域的背景 　　养老一直是关乎民生的重要话题之一，在两会以及国务院会议中被多次提及，相关的政策补贴和税收优惠等也在积极地讨论中。社会的老龄化和老年阶层的消费水平提高，成为了养老服务业发展的有力推动，并形成需求缺口。但由于行业缺乏系统和专业的管理发展体系，使中国的养老事业一直处于供不应求的尴尬境地。而这些都成为了企业抢滩养老行业的重要原因。 　　保险资金投资政策不断宽松，险资入市一直是一个热门话题。其中关于险资投资于不动产比例的放宽，促使更多的保险公司开始频频圈地或者买楼，而养老地产成为了众多寿险公司的优先目标。泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等保险公司都把目光投向了中国庞大的养老需求。 　　保险企业得益于在健康保险以及养老产品积累的技术优势，使其也试图通过养老地产扩大自身版图。但作为一个分散和管理风险的金融机构，其资金的流入并不简单取决于行业发展走势，他还面临着更多的问题。当越来越多的保险公司开始涉足养老地产的今天，我们需要更加冷静地思考，对于险资来讲养老地产真的是一个适合的方向吗？ 　　二、目前险资经营养老地产的限制 　　（一）前期的资金压力和收益不确定性，容易影响险企的偿付能力充足率 　　险企如果希望将养老地产作为一个有效的长期投资工具，必须考虑可获得预期的收益以及其对应的风险。养老地产，是一种面向年老层生活需求、从建筑设计到社区服务等规划上相匹配的社区地产。究其实质，是一种房地产业和养老护理服务业的综合体。所以它具有房地产投资的许多特点，比如前期的高投入和对于资金链的严重依赖。养老地产相较普通商品住宅，对社区医疗等配套设施的需求，使其在前期的投入将更大。而保险作为一个对偿付能力和资金流动相对敏感的行业，是否能有足够的资源去承受前期的巨大资金需求和投入值得思考。 　　尽管有机构预测，养老地产的预期年回报率在10%左右，投资回报期大约为10年。众多险企高管表示，在近几年险资一直面对只有3%到4%的回报率，并且长期投资工具缺乏的市场环境，如此的预期收益显得十分具有吸引力。但我们同时面临着一个问题，养老地产的兴起时间并不长，很多项目仍处在建设期，投入使用量还很小，没有实际的数据可以验证10%左右回报率的说法。可以说，如此规模的投入对于险资追求相对稳健的投资目标来讲，还是一个未经任何验证的新途径。 　　（二）经营模式的限制会影响险企的盈利 　　通常来讲，养老地产可以采用只售不租、只租不售或者相结合的方式来运作。多数房地产企业通常会采用出售的方式以快速回笼前期投入。但保险公司面临着没有选择的困境，《保险资金运用管理暂行办法》的十三条规定不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。也就是说，保险公司所建设的养老地产，只能通过出租收取租金的方式回收成本，这将会拉长收回前期成本的时间。险企在养老地产运营模式上的受限，使资金链的压力不容小视。 　　保险资金作为一个首要确保给付职能、再寻求投资回报的资本，要求其投资目标更加稳妥。尽管养老地产的回报值得期待，但模式的受限将会让险企回收成本，并获取预期收益的难度加大。这让养老地产较之其他投资方式，更加难以操作。 　　（三）险企在该领域中并不具有明显优势，更容易被挤出市场 　　正如前文中提到，养老地产一方面作为一种房地产形式，房企先天具有一定的运作优势。养老社区作为一个更加复杂的生活圈，需要从房屋的建造设计到社会配套设施的规划多方面去考虑年老层的需求，这其中就涉及许多环节的对接和对象的不同领域。比如2013年8月投入使用的椿萱茂?凯健老年公寓，就包含了房地产企业、投资商和服务运营机构。这三者从建设、资金和服务三个环节，合理地运用自身的优势，以最大程度地降低在其环节中的摩擦成本。如果险企的进入面临更大的摩擦成本，将会降低项目的盈利性和竞争性。 　　那么险企来运作一个养老地产项目，是否具有其独特的优势，可以规避一些行业进入成本？或者险企又应当在整个项目充当什么样的角色？至少就目前的发展状况而言，中国的保险公司在房地产业、养老服务行业或者健康管理方面并没有体现出高于专业机构的能力。而养老地产需要的不仅是建筑本身，还有更多软性的护理和医疗服务等，甚至还需要考虑地理位置和交通的选择，这些