资产评估理论和实务期末复习.docxVIP

资产评估学第一章 资产评估概述P6资产评估：一种提供专家意见及专业咨询的专业中介性服务活动。引起评估的经济行为主要有资产转移、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等P11资产按能否独立存在分为可确指资产和不可确指的资产。可确指的资产：能够独立存在的资产;不可确指的资产：不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉 P12资产评估的假设:交易假设、公开市场假设、持续使用假设（在用续用：用途不变；转用续用：用途改变; 移地续用：改变资产位置）、清算假设（抵押）P13考点：辨析出哪种属于资产评估的工作或经济技术原则工作原则:独立性、客观公正性、科学性、可行性、简易性（具体内容看一下）经济技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、评估时点原则(评估基准日)第三章资产评估的基本方法P45市场法又称现行市价法、市场比较法，“货比三家” 寻找参照物，要三个以上比较案例（国外五个）P46考点：如何判断调整系数大于1或小于1 ？调整相关的差异：参照物与被评估资产之间的差异时间因素：时点差异， 调整为同一时点的价格。 用定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。2. 地域因素：地区差异， 调整为同一地区的价格。(特别对不动产评估) 如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。3. 功能因素：功能差异， 调整为同一功能的价格。在社会需要的前提下，功能越高价格越高。 可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；也可用相对数计算，生产能力相差一个百分点，价格差多少。4．成新率因素： 成新率差异 ，调整为同一成新率的价格 除土地外，一般有形资产都有有形损耗。 如果参照物的成新率较低，就要将参照物的成交价往上调，调整系数大于1，反之小于1。5．交易情况调整：交易情况差异 ，调整为同一交易情况的价格 1)由于成交价高于或低于市场正常交易价所需的调 整；关联交易或特别交易 2)由于融资条件的差异所需的调整，即一次性付款和分期付款对成交价的影响； 3)由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价格的影响。6．市场状况的差异：考虑供求关系和经济周期等，很难量化，须把握供求关系的特点和市场景气状况，按变动的趋势调整参照物与被评估对象的差异。P48 功能价值法：价值与功能呈线性为生产能力比例法；呈指数关系为经济效益指数法P51会计上的资产损耗即物理损耗；资产评估中的损耗包含实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗▲被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗 =重置成本 x综合成新率P52考点：区别二者的异同处（客观题）原始重置成本是指用于被评估资产相同的材料（过去材料）、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。▲更新重置成本，是指利用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，与现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。（优先选择）P54统计分析法（抽样） 【例3-13】P56 ▲功能性损耗测算方法：被评估资产功能性贬值额（超额运营成本）=年超额运营成本x（1-所得税率）x年金现值系数P57考点：给出若干条件，判断属于功能性损耗或经济性损耗？A.功能性损耗：是无形损耗的一种，指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，体现在超额运营成本和超额投资成本。B.经济性损耗又叫经济性贬值，是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产本身的问题。 P59收益法的基本程序：搜集并验证与评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；分析测算被评估对象未来预期收益；确定折现率活资本化率；用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益这算成现值；分析确定评估结果。P60资产评估的收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额。利润总额不能作为收益额P60 考点：二者区别（本质上是相同的）折现率是将未来的有限期的收益折算成现值的比率；资本化率是将未来永续性收益（年金）转化为现值（本金）的比率。即无限期P61考点：什么情况下使用此公式？纯收益不变：在收益年期无限，纯收益每年不变，资本化率固定且大于零的情况下：收益法：P（评估值）=A（年金）/r（折现率或资本化率） 纯收益按等比级数变化：纯收益逐年递增比率为s，收益年期无限，r大于零，rs0的条件下，有 P=A ∕ ( r – s )比率递减时有，P=A ∕ ( r + s )第四章 流动资产评估P72流动资产的特点：周转