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旧城商业环境更新背景下新天地模式探究 　　【摘要】通过对上海“新天地”空间模式的深入分析，总结上海“新天地”在改造更新过程中的问题，最后在“新天地”创新模式研究的基础上，针对旧城商业环境更新改造中的问题，提出具体的相关性借鉴意见。 　　 　　1 引言 　　随着世界全球经济一体化趋势加快，人类社会经济逐步进入一个崭新的商业社会。在旧城更新改造的带动下，商业经济活动被顺理成章地引入旧城，城市更新改造与商业的结合已经广泛地成为当今世界许多大中城市绘制或将要绘制的蓝图。近年 “新天地风潮”越演越烈，以“新天地”为原型的旧城改造在国内东南西北各地的城市中不断地涌现。上海“新天地”里弄改造是保留传统形式、改变原有功能的代表性实例，成为在尊重历史和建筑文脉的基础上保留外观、更新内部设施的历史街区更新模式。在此，作者将“新天地”作为一种模式进行研究，其模式实践的独创性和成功性对于旧城商业环境的更新改造也有一定的借鉴意义。 　　2 上海新天地项目概况 　　2.1 上海新天地项目基础资料 　　新天地是上海太平桥附近石库门里弄的改造项目，占地三万平方米，建筑面积六万平方米，属小规模的旧城区改造项目。它位于上海卢湾区、紧邻上海高档消费的成熟商业区――热闹的淮海南路。东临黄陂南路，南临自忠路，西临马当路，北临太仓路。兴业路把整个广场分为南里与北里两个部分。另外，上海最重要的革命历史文物保护单位――中国共产党第一次代表大会的会址――就在这里的兴业路上 。 　　2.2 新天地项目对石库门里弄的保护 　　石库门建筑可以说是上海流金岁月的见证，有言道“北京的四合院，上海的石库门”。因而在上海新天地旧城改造中的石库门的保护利用显得备受关注。新天地对石库门的改造方式有以下三种：首先，新天地保留了街巷原有的空间尺度；其次，在老房子内加装了现代化设施，包括地底光纤电缆和空调系统、铺埋地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处理、消防系统等基础设施；第三，重视石库门建筑单体的修缮保护。 　　2.3 新天地项目的运营模式 　　上海新天地是明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品细分的 Shopping Mall。入驻的商户都是老字号的品牌商户、个性特色独树一帜的魅力商户或者是明星自营的商户。新天地的商铺坚持只租不卖，所以短期内并没有得到直接的丰厚利润。由于该项目属于旧区改造，地价不高，所以以商业带动周边环境拉升房价，进而以住宅项目获得收益，贴补商业的利润缺口是新天地项目的主要盈利模式。 　　3 上海新天地项目中的问题探讨 　　上海新天地是一个商业化的“旧城改造”，是一种在建筑的外壳下进行的商业开发运作。但作为城市的历史保护更新，任何改造利用工作都应该从石库门里弄的保护为基点展开工作，以期展示城市深厚的文化底蕴。从这个点上来说，上海新天地的改造是存在许多问题的。 　　3.1 “居住―商业”功能的转变，改变了街区生活的真实性 　　上海新天地原为较为古老的石库门里弄街区，有着浓烈的老上海生活气息。瑞安集团提出改造这一地块的理念：保留石库门建筑原有的贴近人情与中西合璧的人文与文化特色，改变原有的居住功能，赋予它新的商业经营加之，把百年的石库门旧城区改造成一片新天地。项目启动后的结果是，大量的商业引入，居住功能消失，并最终带动了此片区周边房价的大幅飙升。新天地有意改变了石库门建筑的使用性质，传统建筑只剩表皮，改变了街区生活的真实性。 　　3.2 高端商业活动的注入，失去了旧区改造中的公平性 　　上海新天地现今是上海时尚消费的桥头堡，是具有明确服务对象的大型购物、娱乐、休闲中心，并将服务范围锁定为上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这样的消费结构构定位将大多数的普通市民拒之门外，使大多数的普通居民无法真正享有历史遗产的权利，使保留下来的历史在很大程度上失去了保护的意义，无法最大程度上体现遗产保护的价值。 　　3.3 “旧区改造”、“历史街区”受到质疑 　　或许是上海新天地在设计理念上的首创性以及操作的成功性使得此项目也受到了不少质疑。有专家认为，“上海新天地的开发利用并不是一个真正意义上的旧区改造，而是被赋予了改善环境质量，提高环境品位，最终带动此片区房价大幅飘升的重任”。也有专家觉得“新天地只是在控制范围内做到风貌协调，并不是严格意义上的保护，历史街区和新天地完全不是一回事。” 　　4 “新天地”模式对于旧城商业环境更新的启发与借鉴 　　尽管上海新天地在项目过程中始终褒贬不一、饱受争议，但是作为国内首例采用保留外皮、更新内部模式的更新项目，我们无法否认其在项目运作上的成功性，它在操作运营上的创新性值得我们借鉴。在此，作者以前文中的提到的上海“新天地”作为理论基础，将“新天地”作为一种模式来进行研究和探讨，进而总结“新天地”模式对于旧城商业环境更新的启发与借鉴。