房屋所有权与抵押权登记ppt课件.pptVIP

一般抵押权 1 一般抵押权设立 1）设立要件：①申请书、②身份证明、③所有权证书或房地产权证书、④抵押合同、⑤主债权合同 (抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保) 2）他项权利登记簿记载的内容：（房屋登记簿管理试行办法） 3）股份有限公司或有限责任公司名下的房地产设立抵押时需经：①对外担保需要董事会或股东大会决议，②对内担保除需担保法人股东或自然人股东以处的股东大会决议，董事会没有决定权。 4）受理抵押应注意的禁止情况：①是否有查封或设定抵押情况、②是否属于禁止设定抵押权的房地产、③是否属未成年人房产设立抵押、④土地是否有设立抵押、⑤是否属在建工程已转现房的情形 一般抵押权 2 一般抵押权变更 1）抵押变更登记要件：①申请书、②身份证明、③他项权证书、④抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议 2）抵押变更登记的变更内容①抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更②坐落自然状况变更③债权数额变化，④担保范围，⑤债务履行期限，⑥抵押权顺位变化。（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意） 3）抵押担保范围的内容：主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用 4）债权数额：被担保的主债权金额 权利主体一致原则 2 3 合作开发房屋如何登记 主体不一致如何登记 公示、公信原则 1 2 公示、公信的效力 1）保护权利人合法权利 2）维护交易安全 3）规范登记行为 4）产生公信力 善意取得的成立条件： （1）受让人取得是善意的； （2）以合理的价格转让； （3）已经登记。 受让人善意取得所有权，原所有人有权向无处分权人人请求赔偿。 依申请登记原则 1 2 各国启动登记程序形式：申请登记、嘱托登记、径为登记.（申请登记为主，嘱托登记、径为登记为辅）。 申请登记:基于法律行为的物权变动，依申请进行登记，不申请不能启动登记程序。如：赠与转移登记 嘱托登记类型:司法协助登记、依法征收、没收所有权等属于嘱托登记 3 径为登记类型:登记机构依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明办理注销登记；登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，当事人逾期不办理更正登记的，登记机构可依职权办理更正。 3 径为登记类型:登记机构依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明办理注销登记；登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，权利人逾期不办理更正登记的，登记机构可依职权办理更正。 物权法定原则 1 2 房屋登记簿管理试行办法 房屋登记簿记载内容说明 3 3 房屋权属证书、登记证明填写说明 属地管理原则 房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。 合同法、公证法也出台相应规定。 登记的程序 （一）申请 （二）受理 （三）审核 （四）记载于登记簿 （五）发证 申请 1 2 基本单元登记：能够登记的房屋基本单元必须具备以下条件： 1）有固定界限 2）可以独立使用 3）有明确唯一的编号（幢号、室号等） 非住宅最小单元“间”，住宅最小单元“套”，最大登记单元“幢”。 单方申请的范围：除登记办法规定的六种情形外 1）预售商品房买卖合同签订后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的 2）申请异议登记、所有权注销登记 3）权利人、利害关系人申请更正登记 申请 3 共有人共同申请 1）共有类型：按份共有、共同共有 2）由部分共有人申请的特殊情况： ①共有房屋的所有权变更、换发、补发的登记，可以由相关的共有人申请 ②因人民法院、仲裁委员会生效法律文书对共有房屋权利归属判定的。（如：共同继承并明确各自份额、离婚分割） 4 符合登记申请的条件（办法20条） 1）申请人与提交材料的主体一致 2）申请房屋登记与提交资料一致 3）登记内容与有关材料一致 4）登记事项与登记簿记载权利不冲突 申请 5 法定原因取得房屋所有权的登记事项：物权法28条至30条①生效的法律文书或人民政府征收决定；②继承或受遗赠；③合法建造、拆除房屋等行为设立或消灭，自事实行为成就时发生效力，未经登记不发生物权公示效力 受理 1 2 登记机构的职责 1）查验申请人提供的登记材料 2）询问申请人 3）如实、及时登记有关事项 4）法律、法规规定的其它职责（现场查看、补齐资料） 无民事行为能力、限制民事行为能力的权利人申请登记 1）监护人的判定 2）未成年人的利益保护 3 外文登记材料处理 1）必须登记中文姓名：公证部门认可的翻译机构翻译 2）境外文书、委托书按照国家有关规定进行公证后经本国驻该国大使馆或领事馆认证。 受理 4 5 询问的基本内容（办法第18条） 1）是否是申请人的真实意思表示 2）是否为共有 3）权利人是否同意更正 4）需要进一上明确的其他有关事项询问申请人 实地查看的登记类型（办法第19条） 1）初始登记 2）在建工程抵押登记 3）房屋灭失的注销登记 4）法律法规规