大唐不夜城项目总策略报告1118精炼课件.ppt

销售（融资）编;销售（融资）背景;一、【大唐不夜城】销售（融资）背景 ;政策/金融资源的整合优势，将降低【大唐不夜城】项目投资者的开发成本和经营成本，有利于【大唐不夜城】项目地块的规模性开发和经营规模的快速形成。 【大唐不夜城】项目“全时空·文化假日MALL”复合性主题定位及其三维复合地产属性，必定吸引西安、全中国乃至国际范围内多层次多行业投资者的普遍关注。 西安/曲江/【大唐不夜城】关于文化立市/文化立区/文化立项的远景发展定位将吸引文化投资领域的极大关注。 ;二、【大唐不夜城】销售（融资）原则;二、【大唐不夜城】销售（融资）原则;?３.针对性原则 【大唐不夜城】项目的开发模式必需在宏观的层面针对及切合曲江投资公司对项目开发的目的及投资回报要求，以多元地产的定位，包罗多样化的商业业态和产品形态，在微观的层面采用有针对性的营销模式和制定针对性的营销解决方案。 4.非常规性原则 【大唐不夜城】项目多业态形式的交叉复合共存，超大规模的体量以及蕴涵的深厚商业和文化底蕴，注定我们必须打破常规，创造性的以非常规营销手法攻击市场，赢得投资者的持续认同。 ;销售（融资）指导思想;三、【大唐不夜城】销售（融资）指导思想 ;3.销售（融资）对象明确化 【大唐不夜城】项目的体量/商业形态/产品属性决定了销售对象的区域/形态/心理需求特征。只有锁定明确的销售对象，销售策略方能发挥最大化效应。 4. 销售（融资）区域国际化 “中国最大的休闲文化MALL”的定位决定了其对接视野只能是放眼全球。对此我们必须以全球化的大视野/大手笔/大思维去操作这样一个具备国际化大区域的商业文化地产项目。?;5. 销售（融资）时间节点化 【大唐不夜城】项目体量大/投入大，却有资金压力。为实现合理有序开发，缓解高峰期资金投入的压力，需对【大唐不夜城】项目分步骤/按阶段进行分解开发，实现滚动发展，循环收益。 【大唐不夜城】销售（融资）时间节点以年为单位，项目分三期开发销售，三年内完全实现融资销售。 ;（融资）解决模式;四、【大唐不夜城】销售（融资）模式 ;引进（经营／投资商）整栋??项目出售（ＴＵＲＮ ＫＥＹ） 引进（主商户）包销大板块的楼面（ＡＮＣＨＯＲ ＴＥＮＡＮＴ ＳＣＨＥＭＥ） 成立房地产信托以持续营运非牟利项目（针对“文化部分”） 引入其它房地产投資者成為策略性伙伴 ;（１）引进（经营／投资商）整栋把项目出售 （ＴＵＲＮ ＫＥＹ）;地块;3.运作程序;（２）引进（主商户）包销大板块的楼面（ＡＮＣＨＯＲ ＴＥＮＡＮＴ ＳＣＨＥＭＥ）;地块;3.运作程序;（３）成立房地产基金以持续营运非牟利项目;１）简介 西九龙文娱艺术区位于西九龙的地段，面积达40公顷。香港政府规划该区为未来的文化中心，文化设施的体量大／内容广／定位高，打造西九为世界级的文化中心。 小区内文化的成分包括： 1个覆盖文化区范围55%以上的天篷； 1个可容纳最少10,000人的演艺场馆； 3个分别容纳最少2,000、800和400人的剧院； 由4个博物馆组成的博物馆群，面积最少75,000平方米； 1个面积最少10,000平方米的艺展中心； 1个海天剧场； 最少4个广场。;成立目的 确保文艺发展区有足够的能力及资金持续营运。 金 额 政府计划要求中选者项目伊始注入300亿元成立信托基 金。 估计基础 基金款项的估计基础，是其洐生经常回报。须足以应付核心文化艺术设施及其他公用设施， 如天篷/穿梭列车/ 休憩用地的开支，以及为「西九」而设的法定独立机构的经常开支，而本金则实质维持不変。基金预期可独立地、持续地支持「西九」內各公用设施和「西九」独立机构的运作。 营运及维修费用 政府估计每年的营运及维修支出约为5亿元，全数由基金的投资收入支付。;地块;3.运作程序;（４）引入其它房地产投資者成為策略性伙伴;（７）【大唐不夜城】销售（融资）整合方案;（融资）周期安排;1.?根据【大唐不夜城】项目三年的开发周期，将每个开发周期设定为一年，以第一期开发作为开端，实现滚动开发，循环交叉运作，加快资金周转效率，快速实现资金回笼。 2.?先行启动景观大道两侧物业采取项目群打包的销售融资策略。 对【文化交流广场】采取信托基金式的销售（融资）模式，以化解项目公建部分销售（融资）的难度。 ;财 务 分 析 篇;【大唐不夜城】计算基准;项目建议发展周期： 总占地面积 ： 469,987.20 平方米 总建筑面积 ： 447,360.32 平方米 容积率 ： (0.87至1.03）;项目销售价格的厘定;西安市其他相同档次物业销售均价一览;现金流分析; 考虑思路 以每项单一项目的实际用途出发，配合其将来经营业务为前题，维持可实际操作性为计算的中心