大学城项目市场报告课件.pptVIP

客户分析;西永发展现状分析;市场背景;西永片区定位：城市副中心、IT之城、大学之城、巨变之城;区域定位：西永组团作为城市副中心，主城的拓展区，以教育、科技、物流、文化、生态功能为主。 功能分区：区域承载重庆高科技产业、大学城、铁路物流及城市综合新区的城市功能,由五大功能片区构成，重庆市大学城(22平方公里)，西永微电子产业园（15平方公里），重庆铁路物流中心(20平方公里)，生态旅游观光区(10平方公里)，城市中心区(20平方公里，为大学城配套)。 产业支撑：大学城片区主要以教育科研、电子产业及铁路物流等三大产业为主。现微电园入驻企业有64家，世界500强企业有5家（富士康、惠普、思科、英业达、广达），规划2015年产值达3000亿元； 利好政策：以西永微电子工业园为中心的国家最大内陆保税区在大学城成立，将带动大学城电子产业的高速发展。;;市场背景;重庆市相关政府部门抛出了IT宏图：“到2015年，重庆的电脑总产量将突破8000万台，产业链产出将超过5000亿元，加上其它电子产业，预计总规模将达到8000亿元。”;教育布局;交通状况;交通状况：;西永房地产发展特征;西永大学城整体规划图;;开发商;2010-2013年区域高层供应情况 区域近期60平米以下的投资型产品陆续有供应，从2011年以居住型产品为主的项目将陆续入市，面积在70-110平米，项目逐渐增多，竞争激烈； ■ 2010-2013年区域洋房供应分析 从2010年开始洋房产品供应增加，产品主要为平层户型（85-120㎡）、跃层户型（120-160㎡）。龙湖花千树、龙湖U城、金科项目和东方剑桥是未来市场供应主力； ■ 2010-2013年区域别墅供应分析 大学城未来两年别墅市场以130-160㎡的叠拼别墅和160-230㎡经济型联排别墅为主，进入2012年后，已知项目中，金科项目、龙湖U城、东方剑桥有别墅产品供应，总体供应量呈下降趋势 。;其他潜在供应：;微电子工业园用地规划：; 未来大学城将成为重庆房地产开发的热点区域。产品供应倾向多元化，产品线较长，各类物业均有大量供应，竞争激烈； 未来2-3年区域内高层仍以投资型物业为主，差异化不大，且多分布于热点开发区域，竞争激烈，随着配套和交通的完善，部分???住型高层物业将逐步成为主力； 高层：这几年投资产品为主，1号线通车后居住型高层市场被看好，虽众多项目以低密度住宅开发为主，但因为实际条件限制，高层仍然是主力产品，占70%以上，竞争非常激烈。 洋房：龙湖、富力最先开发洋房，接着开发经济型别墅，然后再开发洋房。在2010-2012年龙湖、金科洋房大量入市，短期内洋房竞争较大。 别墅：前期龙湖、富力、金融街进行规模性的别墅开发，目前大学城已成为重庆别墅的第三区；别墅项目在逐渐减少，随土地容积率的提高，别墅供应量会更少，后期的别墅市场竞争较小，机会较大。;区域竞争市场分析;目前大学城已进入重点企业：;意向地块;产品业态方面：以联排别墅、双拼别墅、高层为主。 产品面积：双拼主力250-310㎡，联排主力140-220㎡，叠拼主力120-160 ㎡。高层主力64-120㎡ 产品总价：双拼390-600万/套，联排150-350万/套，叠拼100-130万/套，精装高层45-85万。 产品附加值：赠送地下室、阁楼、中央空调、私家花园等。 价格特点：单价持续走高，龙湖别墅趋向高总价，富力、金融街走低总价，高层产品与主城区差距逐渐减小，区域目前仍以投资客为主，看好大学城发展潜力。 客群特点：作为新发展的区域，大西区、璧山、北碚以及少量主城区其他区域客户看好大学城未来发展09年的整体市场表现，大量西区的私企业主对2个区域版块投资或将来做第二居所，目前考虑自住的比例非常少，特别是融城华府项目。受政府推动影响供需市场及价格表现均上涨迅速。 客户购买动作主要受三方面影响： 09年防通货膨胀买房保值，区域政府推动力度明显客户对区域发展预期较高，产品与价值的关系主要是总价因素，例如：主城购买高层或洋房的价格该区域可以买别墅产品。;在售市场分析——经济型别墅为主力供应 ;经济型别墅主力总价120-140万;在售市场分析——洋房市场供应少 ;2009年在售市场分析——高层（紧凑型两房以下产品占七成） ;在售市场分析——高层（紧凑型两房以下产品占七成） ;; 区域近期60平米以下的投资型产品陆续有供应，从2011年以居住型产品为主的项目将陆续入市，面积在70-110平米，项目逐渐增多，竞争激烈；;区域在售项目客户分析;007年—2010年 西永大学城在售项目客户来源一览表;大学城代表项目——龙湖东桥郡客户构成;总体看，客户主要来自沙坪坝区，九龙坡区、璧山县、北碚区客户为辅，江北区客户比例上升； 龙湖企业品牌支撑，其客户群