房地产行业：前线看地产，淮南、马鞍山调研纪要-11页.docxVIP

报告正文淮南地产市场调研情况淮南整体棚改实施力度不大近两年淮南整体棚改实施力度不大：1）淮南棚户区改造施行力度较大是在2015年，计划改造1.12 万套，远比2016-2020 年每年的计划数高；2）2018-2020 年棚户区改造力度明显下降，计划改造同比下降63.4%，省政府的目标计划对市级的指导意义极强，一般均是按照计划完成；3）淮南整体棚户区改造规模在安徽省内体量不算大，2015-2020 年棚户区改造计划总套数大约占全安徽省的1.6%，占比较高的是阜阳（17.9%）、宿州（12.4%）等地；4）2018年上半年淮南已经完成了目标的72%。2015—2017 年城镇棚户区改造2018-2020 年棚户区改造同比前三年变动占全省比重单位：套2015 年2016 年2017 年2015-2017合计2018 年2019 年2020 年2018-2020年合计阜阳市729734225238190153415542944328841987139569-9.0 17.9 蚌埠市485712407927287999371231314686814535144-64.88.3合肥市2898430382264068577214285145011264041426-51.77.8六安市2357728848267197914426151187461424159138-25.38.5亳州市2107024376318237726911937152621434041539-46.27.3芜湖市2288126943258117563516662148861556647114-37.77.5安庆市1524717190344996693616482142361546646184-31.06.9宿州市26888217251721765830497354315544002136892107.912.4 淮北市11311131423451858971197322166518584599811.77.3滁州市198079224247765380712481120561992944466-17.46.0马鞍山市119671129856732893849034173459713673-52.82.6宣城市6546510697972144967325467719519394-9.6 2.5淮南市1120638094083190982227201527406982-63.4?1.6?池州市7280242319111161463473532994668-59.81.0铜陵市421136003628114392418203716756130-46.41.1黄山市20041051228153361883138011444407-17.40.6广德县18003055702675200020001097509790.5 0.5宿松县284520768157250050060016001.80.2全省合计336607266273315957918837255369230788227247713404-22.4?100.0?表格 1、安徽省 2015-2020 年各地区棚户区改造计划数据来源：安徽省政府官网，兴业证券经济与金融研究院整理过往棚改货币化安置占比较高，补偿力度较大，以后将更多采取实物方法安置。2017 年淮南通过货币化方式安置棚户区居民的占比达到62.5%。棚户区改造货币补偿支持力度较大，主要在寿县、凤台等县级市。以某区县的补偿结果来看，户均补偿金额在46.3 万元，每平方米的补偿金额为5963 元/平方米。2018年计划开工中，货币化安置比例已经下降到27%。根据安徽省政府5月7日引发的棚户区改造通知，要求商品住房消化周期在15个月以下的市县，要控制货币化安置比例，更多采取新建棚改安置房的方式。居民边际杠杆估算达到 70 我们在近期发布的《房地产行业系列深度报告之六》中，详细阐述了：杠杆是本轮三四线中期繁荣最为关键的核心，而不是棚改的核心观点。而这一观点在本次淮南调研中也得到了充分的印证：1）淮南市不限购也不限贷，首套房首付比例仅为20%，并且对首套房的认定并不以家庭为单位，因此存在很多家长为子女买，或以其他亲戚的名义买，享受首套20%首付的现象；2）2017年商业银行在淮南发放按揭贷款的审核要求降低，放款节奏也非常快，平均15天即可放贷，并且还提供8.5-9 折的优惠按揭利率；3）存在居民利用信用卡消费贷、网络平台贷款的形式凑首付，这类人群的首付比例比20%还要低。据淮南区域销售经理透露，在他们接触的客户群体中，大部分人都会把7-8 成的贷款额度用足，整体边际杠杆比率在70%左右。以淮南当前的房价计算，每户家庭平均每月的月供为3000 元，与淮南城镇人均可支配收入水