房地产行业：深耕一二线城市及有湾区布局的开发商.docxVIP

若出现排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本 投资逻辑 我们首次同时覆盖远洋集团同合景富泰。鉴于此，我们将两者作比以便更好地阐述其特征。 两者拥有优良的并购渠道，可以合理价格收购土地贮备，避免价格高企，有助于集团的可持续发展。 两家集团产品均工艺精湛，是为入选本次专题报告的主因。从长远看，中国大陆将就发地产产品制定更高标准。因此，我们坚持认为未来地产市场将由有能力生产高质产品的地产集团主导。 地产行业为周期性行业。从长远看，集团花费时间及精力所生产的高质产品将会为市场所接受。对商业机构而言，股本回报率固然不容忽视，但其业务可持续性及其寿命则更为重要。 另一方面，这两家集团在股东结构及并购渠道上有所不同。我们将在下述篇幅中作具体讨论。 这两家开发商在大湾区所设项目覆盖范围广。我们相信该地区城市经济发展及政府资源调配将利好这些地产项目。 图 1：远洋集团及合景泰富一二线城市土地储备分布 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 - 大湾区合景泰富土地储备 (000平方米)（平方千米）5,436 35%23%3,6309%1,4811% (000平方米) （平方千米） 5,436 35% 23% 3,630 9% 1,481 1% 1% 119 142  6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 - 远洋集团大湾区土地储备 （平方千米） （平方千米） 5,250 24 14 3,110 % 8% 1,638 2% 1% 365 138 (000平方米)大湾区总面积 深圳 广州 中山 (000平方米) 资料来源：东方证券（香港） 由于这两家集团在大湾区均设有项目，下述篇幅将就大湾区四座城市（广州、佛山、中山及深圳）的房地产价格作深度分析，并就大湾区住宅价格趋势阐述我们的观点。 大湾区开发政策可更好地调配广东省资源，实现资源集中化，高效推动未来经济发展。其对股票市场（特别是地产股票市场）的影响主要反映在其各项目平均售价激升及售罄率上（鉴于定价绝大程度上取决于该地产的吸引力， 因此其影响最终主要看该项目的平均售价）。 相似点 1. 获取并购项目能力高 时下，公开招标、拍卖、挂牌市场竞争激烈，开发商以可观利润获取项目 难度高，尤其是在一二线城市，其新收购土地每平方米价格有时高于邻近 项目平均售价。因此，开放商的并购能力成为其可持续发展的关键因素。 (000平方米)(000平方米)远洋集团同合景泰富集团在一二线城市项目覆盖范围广（图 1）。此外，两集团也展现了其在并购项目上的能力。如图 2 所示，FY18 上半年远洋集团同合景泰富集团通过合并项目所补充的土地储备（按总楼面面积）分别占其总土地储备的 86% (000平方米) (000平方米) 二线城市其他 8,256 , 53%12,465 , 58%图 2：合景泰富及远洋集团一二线城市土地储备分布合景泰富土地储备分布 8,256 , 53% 12,465 , 58% 图 2：合景泰富及远洋集团一二线城市土地储备分布 合景泰富土地储备分布 （平方千米） 远洋集团土地储备分布 （平方千米） 2,720 , 2,559 , 12% 16% 一线城市 4,825 , 31% 一线城市 6,394 , 30% 二线城市 其他 总面积: 15,702 总面积: 21,634 总面积（不包括香港）: 15,640 总面积（不包括 港）: 21,579 资料来源：东方证券（香港） 图 3：合景泰富及远洋集团 FY18 上半年合并项目占新补充土地储备比例 资料来源：东方证券（香港） 值得一提的是，尽管远洋集团项目主打区域非大湾区，但其 21%的权益土储位于珠江三角洲，总面积达 520 万平方米。其中，深圳城市更新项目即占了 207 万平方米。远洋集团就广东省并购项目有专门的管理团队。 此外，远洋集团在京津冀地区起步，其在该地区拥有得天独厚的地缘优势， 可通过多种业务渠道获取优良的并购项目。 另一方面，合景泰富在广东省也拥有独特的并购能力，并设有城市更新项目。 相似点 2. 产品工艺精湛 两家开发商均在其产品上展示了高超技艺。随着中国地产板块周期推进， 巨额利润时代终将结束，客户也变得愈发挑剔。因此，开发商产品的精细 程度成为维持或扩展其市场份额的关键因素。两家开放商项目覆盖范围主 要在一二线城市，因此产品精细程度对这两家集团而言尤为重要。通过推 出细节考究的产品，集团可凭借“第二关键时刻”及“口碑营销”建立声誉，以 应对地产板块的“消费升级”。 合景泰富所推出的位于佛山的“合景天銮”楼盘设计雅致（如图三所示）。 图 4：合景天赋项目之佛山“合景天銮” 资料来源：东方证券（香港） 远洋集团最富盛