我国房地产泡沫的经济研究与对策分析-economic research and countermeasure analysis of chinas real estate bubble.docxVIP

I I 目 录 目 录 1 绪论 1 1.1 选题背景 1 1.2 研究意义 2 1.3 研究方法 2 1.4 研究动态 2 1.5 研究框架 4 2 与房地产泡沫相关的理论 5 2.1 关于泡沫以及房地产泡沫的定义 5 2.1.1 泡沫的定义 5 2.1.2 房地产泡沫的定义 6 2.2 泡沫产生原理 6 2.2.1 金融不稳定性假说 6 2.2.2 政府政策制定和资源供应导致泡沫说 7 2.2.3 市场无效性假说 7 2.2.4 非理性预期 7 2.2.5 土地稀缺性 8 2.2.6 经济基本层面决定论 8 2.2.7 金融支持过度论 8 2.2.8 房地产投机理论 8 2.3 房地产泡沫的测度方法 9 2.3.1 统计检验法 9 2.3.2 指标法 10 2.3.3 收益还原法 11 2.3.4 市场修正法 12 2.3.5 资本边际收益率法 12 2.3.6 需求因素模型法 12 2.4 测度方法评价和选用 13 2.4.1 测度方法评价 13 2.4.2 本文选用的方法 14 2.5 房地产泡沫影响的评价 14 2.5.1 泡沫不利论 14 II II 目 录 2.5.2 泡沫中性论 15 2.5.3 本文观点 15 3 我国房地产泡沫的测度 16 3.1 选用测度值表的基本原则 16 3.2 我国房地产泡沫的研究的主要指标 16 3.2.1 房价收入比 16 3.2.2 房地产贷款占总贷款比值 17 3.2.3 房价增长率/GDP 增长率 18 3.2.4 房地产投资增长率／GDP 增长率 19 3.3 基于需求因素模型的我国房地产泡沫测定 20 3.3.1 需求因素法的泡沫测度 20 3.3.2 测定结果及其分析 23 3.4 运用 Ramsey 模型对我国房地产市场泡沫的测度分析 24 3.4.1 模型简介 24 3.4.2 测度结果与分析 24 4 我国房地产市场泡沫形成因素分析 26 4.1 供给方面对泡沫的促成 26 4.1.1 土地资源的稀缺导致供给不足 26 4.1.2 宽松的金融环境推动房价上涨 26 4.1.3 垄断的土地市场加剧供给短缺 27 4.1.4 租赁房市场欠发达导致供给相对不足 27 4.1.5 开发商的垄断促成房地产市场泡沫 27 4.2 需求方面对泡沫的促成 29 4.2.1 消费增长同时投资渠道狭窄 29 4.2.2 城市化水平不断提升加大刚性需求 29 4.2.3 特殊文化背景下的买房需求偏好推高房价 29 4.3 其他因素推动的泡沫 30 4.3.1 政府行为推动房地产市场泡沫 30 4.3.2 非理性预期促成房地产泡沫 31 4.3.3 银行信贷过度支持房贷促成泡沫 32 5 房地产泡沫的危害 33 5.1 引发金融风险 33 5.1.1 信用风险 34 5.1.2 抵押风险 34 III III 目 录 5.1.3 流动性风险 35 5.2 导致社会资源配置不合理, 经济结构失衡 35 5.3 加剧社会贫富分化, 引发社会危机 35 5.4 影响城市发展形象, 削弱竞争力 36 5.5 加剧社会阶层分化从而扭曲消费 36 5.5 危害社会道德观与价值观 37 6 国外房地产市场住房政策借鉴 39 6.1 拓展融资渠道减小金融风险 39 6.2 完善租赁市场，保障租户权益 39 6.3 政府介入房屋市场保障低收入人群住房 40 6.4 完善法律杜绝开发商垄断炒作推高房价 41 7 针对我国的房地产现状提出的对策 42 7.1 加强土地市场的调控，扩大有效供给 42 7.1.1 加大土地供给 42 7.1.2 增加信息透明度 42 7.2 合理引导住房消费，加强住房保障体系的建设 42 7.2.1 加大保障型住房建设 42 7.2.2 扩大融资渠道 43 7.2.3 政府介入保障房系统 43 7.3 加强金融监管防范金融风险 43 7.4 大力发展实业 44 7.5 缓解政府的土地财政依赖 44 8 结束语 45 8.1 结论 45 8.2 不足与展望 45 致 谢 47 参考文献 48 附 录 51 PAGE PAGE 10 1 绪论 1 绪论 1.1 选题背景 改革开放以来，中国经济保持着持续的快速发展，中国房地产业同时在迅速发展中， 成为了当前和今后一个时期国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。中国房地产业自 20 世纪 80 年代开始迅速发展，90 年代政府实行了住房制度改革，由于这些年城市化进 程的加速，城市建设轰轰烈烈，又派生了拆迁需求，人均收入的提高，建筑技术的提升， 农民进城，银行信贷的金融支持，促使房地产业发展迅速，需求主体更加倾向于住宅楼 宇，商品房的也开始倾向于成为保值或