2009年首城国际·D区开盘方案建议.ppt

1 基准层（13层）价格（单位：元/平米） 基准户型14205 14905 15005 15155 15155 15005 14905 14455 14405 基准户型14205 D23#价格说明： 起价：13405元/㎡ 最高价：15905元/㎡ 同单元同户型最高价与最低价相差1550 /㎡ 收入：4.38亿元 D23#楼共336套，均价14702元/㎡； 2. 高差价（层差价50，1-3层每层跳价100，13层、20层跳价100） 基准层（13层）价格（单位：元/平米） 基准户型14500 15200 15300 15450 15450 15300 15200 14750 14700 基准户型14500 D23#价格说明： 起价：13930元/㎡ 最高价：15940元/㎡ 同单元同户型最高价与最低价相差1060 /㎡ 收入：4.47亿元 D23#楼共336套，均价15003元/㎡； 四、价格方案三：15000元/平米 1. 平差价（层差价30，1-3层每层跳价100，15层跳价100） 基准层（13层）价格（单位：元/平米） 基准户型14505 15205 15305 15455 15455 15305 15205 14755 14705 基准户型14505 D23#价格说明： 起价：13705元/㎡ 最高价：16205元/㎡ 同单元同户型最高价与最低价相差1550 /㎡ 收入：4.47亿元 D23#楼共336套，均价15002元/㎡； 2. 高差价（层差价50，1-3层每层跳价100，13层、20层跳价100） 创造较高利润； 有效客户减少，开盘组织及现场管理压力小； 兼顾了较高利润及销售速度 减少开盘组织及现场管理压力； 价格与A区价格最为接近，利于价格过渡； 充分利用前期免费积累的客户资源，减少客户流失； 优势 一个月完销目标存在一定风险； 方案二（14700） 销售难度相对大，销售速度受影响； 易受市场变化冲击； 后续价格拉升存在难度。 方案三（15000） 开盘组织及现场管理存在一定压力； 方案一（14500） 劣势 五、三种价格方案比选 1. 优劣势比较 16205 15905 15705 15940 15640 15440 最高价（元/㎡） 30：1 25：1 20：1 30：1 25：1 20：1 预计成交率 140套 170套 210套 140套 170套 210套 模拟房源消化量 60-70天 50天 40天 60-70天 50天 40天 预估销售周期 13705 13405 13205 13930 13630 13430 最低价（元/㎡） 4.47 4.38 4.32 4.47 4.38 4.32 销售收入（亿） 15002 14702 14502 15003 14703 14503 均价（元/㎡） 方案三 方案二 方案三 方案二 方案一 高差价（价差1550元/㎡） 方案一 平差价（价差1060元/㎡） 价格方案 层差方案 2. 三种价格方案立体对比 平差价方案中的方案三、高差价方案中的方案二和方案三最高价均达到15900元/平米以上，且高差价方案中的方案二和方案三大部分价格超过15000元/平米，将会给后期销售价格带来压力； × × × 平差价方案中的方案一与平差价方案中的方案二、高差价方案中的方案一相比，最高价较低，未达到摆脱项目A区低价销售目的； × 平差价方案中的方案二与高差价方案中的方案一相比，虽然最高价相差不大，销售周期也接近但高差价方案中的方案一收益略低； × 3. 价格方案建议 发挥价格的杠杆作用，过滤低质客户，减小开盘压力； 形成价格与销售速度的最优结合，合理控制销售速度； 摆脱A区低价形象，形成价格与品质的匹配，树立良好市场形象； 合理控制与A区价格涨幅，避免形成市场抗性。 建议采用平差价方案中的价格方案二：销售均价14700元/平米 开盘前相关工作准备 3 3月20日 需确定 确定开盘媒体邀请 推广类准备工作 3月26日 未启动 新闻通稿准备 3月20日 进行中 预售许可证办理 3月19日 思源已提交 楼价格表确认 3月17日 思源已提交 开盘方案确定 3月17日 思源已提交 开盘均价、价格区间确定（对外公布） 道具准备（休息棚、椅子） D区销控板 选房顺序卡 认购书、合同样本确定 VIP客户确定 3月23日 需确定 开盘活动准备 销售道具 3月23日 已下工作单 3月19日 需确定 3月18日 思源已提交 销售准备工作 3月18日 进行中 完成时间 目前进度 工作内容 D23#楼开盘前相关工作准备情况：（红色标注部分为目前最为紧迫的工作） 开盘预案 4 第 * 页 在房地产领域·我们不断帮助客户取得成功 首城国际·D 区开盘方案建议 北京思源 首城国际中心项目组 09-0