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不动产登记暂行条例对房屋登记影响 　　2014年末，国务院公布《不动产登记暂行条例》（第656号国务院令，以下简称《条例》），这无疑是不动产登记领域的重大记事。该《条例》自2015年3月1日起施行，从法律规范的效力层级来说，不动产登记以行政法规的形式上升到更高的层面，对规范不动产登记工作具有重大而深远的意义。笔者作为身处在不动产登记一线的工作人员，既欣喜又担忧，仔细研读《条例》，联系实际工作从微观层面发表以下浅见。 　　一、关于登记从业人员 　　《条例》规定，不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。《条例》是否开启了登记从业人员的职业化道路，一时引发热议。早在2008年，国土部的《土地登记办法》第四条规定，国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。建设部《房屋登记办法》第六条规定，房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。《条例》实施后，不动产登记从业人员迫切关心的问题之一就在于原本取得的持证上岗证书能否继续？笔者认为，不动产统一登记在地方层面的具体落实，因涉及到机构、人员整合还需要一段时间，采取“一刀切”的方式否认原本取得的土地或房屋登记上岗证书，不利于登记队伍的稳定，应对原已取得的土地、房屋登记上岗证书予以承继和认可。正因为如此，《条例》不仅强调不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力，还在第十一条第二款明确要求不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。从防范登记风险的角度来说，登记从业人员只有具备较强的专业知识和技术能力才能满足维护交易安全的需要，培训考核并取得统一不动产登记上岗证书是必然趋势。未来不动产登记从业人员应分为管理岗位和专业技术岗位。其中管理岗位应包括熟悉有关房地产的法律、政策的法律及管理的行政人员，主要负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证、法律咨询以及日常管理工作，如提供不动产登记信息等一些行政服务等；专业技术岗位应包括熟悉房地产测量、掌握计算机及网络应用等专业人员，主要负责测量、登记信息资料的技术管理。从长远发展来看，负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证的人员也应走职业化道路，通过国土资源行政主管部门组织的培训考核取得不动产登记专业职称。 　　二、关于登记范围 　　《条例》首次明确了不动产的概念，包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。《条例》在以往法律规范的基础上最大限度地扩展了不动产登记的范围。随着建筑形态的多样化和地区差异的凸显，地下建筑物、机械式车位、摊位、海上构筑物、地铁工程、公交场站等能否办理不动产登记各地操作不一。看似简单的“房屋”这一法律术语，成为困扰登记实践的一大难题。 　　《城市房地产管理法》规定，本法所称“房屋”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）建筑区划内具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权客体的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。部分发达沿海地区的探索性立法值得学习和借鉴，例如：2006年上海市出台《城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》，2010年深圳出台《深圳市海上构筑物登记暂行办法》，2013年浙江省出台《地下建筑物登记暂行办法》。综合上述规定，地下建筑物、机械式车位、摊位等属于房屋，可以办理不动产登记，海上构筑物、码头、油库等其他建筑物亦可参照办理。随着建筑形态的多样化，地铁工程、公交场站、机场、物流基地等建筑物、构筑物也应属于登记的不动产范畴。 　　三、关于登记类型、程序及时限 　　《条例》在不动产登记类型、登记程序、登记时限的规定上与以往法律规范略有不同，笔者就其中部分作些探讨。 　　（一）登记类型 　　《条例》第五条列举了应当登记的不动产权利类型，主要是所有权（集体土地所有权/房屋等建筑物、构筑物所有权/森林、林木所有权）、用益物权（土地承包经营权/建设用地使用权/宅基地使用权/地役权）和担保物权中的抵押权。第三条规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等适用本条例。该条规定的登记类型是在现有法律规范和