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假按揭引发风险分析及对策研究 　　摘 要：由于我国按揭业务起步晚，国内商业银行缺乏必要的经验积累，加上相关法律的不健全，导致了目前不少房地产业“假按揭”现象的产生。“假按揭”大量占用银行资金，极容易形成不良贷款，危害信贷资金的安全。规范房地产市场的发展、建立以身份证管理为核心的社会信用体系将有助于防范“假按揭”现象。 　　关键词：“假按发揭”；房地产；金融风险 　　 　　一、“假按揭”引发的风险 　　 　　（一）按揭权人（银行）的风险 　　近年来，随着我国房地产业的高速发展，住房按揭贷款在各银行贷款规模中所占的比率越来越大。有统计显示，银行按揭贷款占大型房地产公司融资来源的7成，占小型房地产开发企业的比例则近100%。监管部门在调查中发现，某银行发放的个人住房按揭贷款总额中有6.05%涉嫌“假按揭”。 　　对于银行来说，“假按揭”造成的风险主要涉及到还款人的信用风险。还款能力体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。对银行而言，把握住借款人的还款能力，就基本把握住了第一还款来源，而第一还款来源恰恰是贷款安全最重要的保障。 　　（二）按揭人（购房人）的风险 　　先看一个案例：国龙大厦是广州市国龙房地产开发有限公司2002年开始公开发售的商品房。如今国龙大厦已有100多套房屋的业主查出自己的房产存在问题，不少业主购房多年却没有拿到房产证。 　　原来，国龙大厦开发商一开始就玩了花招：先让其职工购房，办理“假按揭”，在银行付款后，开发商以职工名义再将房屋转售，而给现在业主的就是假房产证。业主们发现，国龙大厦的房子有的还是一房多售，房屋的第一个业主是开发商的职工，而此后房屋转售多次，有了第二个、第三个业主，这些业主要么没有房产证，要么拿的是假房产证。 　　在重复按揭的时候，由于房产的特定性和唯一性，真正能获得房产的人只可能有一个，故其他被陷入“假按揭”陷阱的按揭人只能转而享有债权上的请求权；在虚假房产按揭的时候，由于房产是虚假的，购房人根本不能获得履行。无论何种情况，都使购房人通过购房交易达到拥有住房的目的落空，在此过程中遭到的各项损失，均只能通过要求欺诈或恶意串通的各方赔偿各项损失主张权利。然而“假按揭”风险出现时，开发商往往已出现严重的支付危机或已携款潜逃，寻求开发商承担赔偿责任已不可能。 　　（三）售楼者（房地产开发商）的风险 　　在“假按揭”情况下，由于实际借款人是房地产开发商，他们实际承担着按期还款的责任。巨大的资金压力使得房地产开发具有高度的风险。房地产商必须确保工程进度、销售状况按照预期进行，任一环节不到位，或政策稍有变动，市场稍有变化，都会使“假按揭”的行为败露。在“假按揭”情况下，房产开发的资金链条时时都有断裂之危险。“假按揭”行为一旦暴露，势必给房地产开发商带来毁灭性的打击，房产商可能承担从民事、行政到刑事的多种法律责任。 　　 　　二、防范“假按揭”贷款的措施 　　 　　“假按揭”是住房按揭贷款的一项重要风险，它扰乱了金融秩序，增加了商业银行的信贷风险，因此必须采取相关措施，降低“假按揭”带来的危害。正如前面分析原因时指出的，“假按揭”行为的产生，其本质原因有两个：开发商方面的原因，和银行部门的无视行为，从制度和经济上看，正是由于目前按揭方式有利可图，才使得“假按揭”这种行为十分猖獗，因此防范“假按揭”可以从以下几方面着手： 　　（一）房地产开发商方面 　　1.通过资产重组，扩大企业规模、提高企业的实力 　　加快现有房地产开发企业的资产重组，扩大规模、提高企业自身的实力。在具体实施资产重组时，既可以让一部分有实力的大型房地产开发企业借助资本市场，通过资本运作，以控股的形式，形成紧密的或松散的企业集团；也鼓励有实力的房地产企业采用兼并现有中小开发企业的方式，实现规模效益；也可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式来优化资源组合，扩大企业规模。 　　2.大力发展资本市场，拓宽企业融资渠道 　　针对当前房地产企业融资渠道单一、负债率高这一现状，目前应重点发展符合法律法规的资本市场，通过房地产企业上市发行股票、向社会发行企业债券以及吸引社会各类基金尤其是商业保险基金加盟等方式来拓展房地产企业新的融资渠道，来增加开发商的自有资金。 　　（二）贷款银行方面 　　1.加强一线人员建设，严格把握贷款准入关 　　能否发现“假按揭”，相关的一线经办人员责任重大。事实上，往往是一线经办人员不能及时发现开发商的欺诈情况，才使“假按揭”得以发生。在“假按揭”的风险防范上，应该按银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的要求，建立一套适合一线经办人员执行的行之有效的科学的管理制度，提高贷款审批的独立性和科学性，保证信贷资产质量的真实性和及时性，在制度上减少