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小产权房合法性分析 　　摘 要：随着大城市商品房价格的不断飙升和农村基础设施的不断完善，许多在大城市中收入处于中下层的人便把目光投向了城市近郊的农村地区。这也就使得“小产权房”变得供销两旺，但笔者发现我国法律对于“小产权房”法律地位的规定不是很明确，应尽快制定法律明确禁止“小产权房”的交易行为以保护广大农民的利益。?? 　　关键字：小产权房；宅基地使用权；合法性?オ? 　　 　　一、小产权房第一案引起的巨大震动?? 　　 　　 2002年7月1日，李玉兰购买马海涛位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，签订《买卖房协议书》并取得了当时宋庄镇辛店村村委会的认可。协议签订后，李玉兰向马海涛支付了购房款共计人民币4.5万元，并与马海涛一起到宋庄镇辛店村村委会进行了房产转让登记。当日，马海涛向李玉兰交付了房屋。李玉兰购买该房屋及院落后，共计花费了约十几万元人民币对原有的房屋进行了翻新及装修。?? 　　 2006年12月，马海涛向北京市通州区人民法院提起民事诉讼，要求确认协议书无效并返还房屋。2007年12月17日，北京市第二中级人民法院做出终审判决，判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付原房及添附部分的折价补偿为人民币93808元。?? 　　 法院这样的判决对于像李玉兰这样的“小产权房”的买者来说，无异于是一个晴天霹雳。尽管大多数的人们可能会去责备这群农民的不诚信，对于法院的判决还是显得很无奈。但法院的这个判决也告诉我们 “小产权房”的潜在的巨大风险。?? 　　 　　 二、“小产权房”的法律性质及法律风险?? 　　 　　 所谓 “小产权”是针对“大产权”而言的，这两个名词在规范性文件里都找不到，只是时下一种不正规的俗称而已。简单说，国家颁发国有土地使用权证和房屋所有权证，两证齐全的正规商品房叫“大产权”。而“小产权房”是指利用农村集体土地开发建设，然后出售给非本集体经济组织成员的房屋。其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以又叫做“乡产权房”。?? 　　 购买小产权房可能面临着巨大的风险，具体有以下几个方面：?? 　　 （一）买受人不能取得房屋所有权证，即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件，也是不受法律保护的，如果将来乡政府或村委会反悔，要收回房屋，买受人只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。?? 　　 （二）买受人如果以预售方式购买小产权房，他对开发商的资信、项目的情况无法真正了解，由于不存在任何政府监管，也没有行政机关对开发商行为进行审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况，买受人往往难以追回房款。?? 　　 （三）小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护。?? 　　 （四）小产权房在使用中如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是第一类小产权房，补偿受益人是农村集体组织；如果是第二类小产权房，因为本身是违章建筑，无法得到任何补偿。?? 　　 　　 三、 “小产权房”广泛存在的原因及现状?? 　　 　　 既然购买小产权房不合法，买受人的利益无法得到保障，但为什么此现象还能在现实中大行其道？而且许多买受人是在明知有法律风险的情况下，还要“明知山有虎，偏向虎山行”？?? 　　 最直接的原因莫过于巨大的经济利益驱动。在目前国内许多大城市规模迅速扩张的环境下，城郊的经济也迅速繁荣，许多原来的郊区已经和市中心没有太大差别，在这些地方同样聚集了大量人口，形成了新的经济中心。但是，这些地方的土地性质依然是农村土地，对于农民来说，用土地进行耕种所得的收益已远远不如租房或卖房所得收益高，对于城市居民来说，与正规商品房的昂贵售价相比，小产权房的售价仅为同类商品房的1/3左右，而实际居住条件则相差无几。当二者的迫切需求找到完善的契合点时，交易是必然要发生的，即使此种交易存在巨大的风险也再所不惜。?? 　　另一方面，国家管理机构和法律监管机制的缺失也是促使小产权房现象形成的重要原因。对于城市的商品房开发，国家行政机关专门设有国土资源部、建设部及其下属机构进行专门管理，并已经形成了相对完善的监管机制。但是这些部门的职权仅限于城市国有土地，对于广大农村集体土地，其监管权限十分有限。当然，这些部门可以通过收归国有的方式对原农村集体土地进行管理，但征收也必须符合政府的土地利用总体规划，对于农村土地整体而言，更大的决定权利还在于农村地方乡、镇政府甚至是村委会。?? 　　 另外一个不可忽视的原因就是由于缺乏有效的制约机制，在巨大的经济利益面前，村委会乃至乡镇政府与农民形成了利益共同体。非法进行房屋建设，使农民可以坐收丰厚利益；对于地方政府来说，也可以促进