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小产权房合法化问题研究综述 　　【基金】秦蕙君与李政道中国大学生见习进修基金。 　　本项目同时受“苏州大学大学生课外学术科研基金”资助。 　　【摘 要】近年来，“小产权房”合法化问题成为学术界普遍关注的热点问题。本文首先论述学术界在“小产权房”合法化问题上存在着反对合法化、支持合法化、有限合法化的分歧，重点分析“小产权房”合法化过程中存在的难点，进一步从不同视角阐述“小产权房”合法化的构想与途径。 　　【关键词】小产权房；合法化；土地制度 　　“小产权房”是由乡镇政府、村委会、村民与开发商合作建设或者自行开发建设，并以较低的价格出售给城镇居民或者集体之外的其他村民的房屋。它没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，无法得到由国家房管部门颁发的产权证，只有由乡政府或村委会私下颁发“证件”。因此，“小产权房”的产权证不是合法有效的产权证，它的交易无法获得现有法律的承认与保护。随着“小产权房”建设规模扩大，交易日益频繁，“小产权房”合法化问题渐成民众和政府共同关注的问题，也成学术界研究的热点问题。 　　一、“小产权房”合法化的争议 　　“小产权房”的“茁壮成长”并非一年两年，“小产权房”的隐藏风险也不是一天两天，却直到近几年形成“燎原之势”，政府部门才想起“发威问罪”。在“小产权房”是否应该予以合法化问题上，学术界目前分为三种观点： 　　一种观点是反对“小产权房”合法化。其实，依法理来看，产权无所谓大小，只存在有无的问题。故“小产权房”不属于法律上的概念，而是社会上一种约定俗成的称呼。有的学者认为，“小产权房”存在并不意味着就是合理。虽然“小产权房”的普遍存在尽管反映了农民分享土地级差收益的诉求，但这并不意味着国家就应该总结各地经验，将其纳入合法化轨道。如果“小产权房”合法化，不仅会冲击城市发展秩序，而且会破坏法律的严肃性与中央政府的权威，带来乱占耕地和社会混乱等不利后果，甚至给我国现代化建设带来障碍。任志强在对待小产权房问题上持否定态度，他认为，建设部虽无权管理非城镇国有土地上的建设行为，但对违反《房地产管理法》的销售行为则应予以制止。有的学者认为，“小产权房”的存在应该属于我国从计划经济向市场经济转轨中的遗留问题，造成事实婚姻与合法婚姻的共存，当商品房与“小产权房”价格接近时没有太大的反映，当价格急剧拉开时这种共存就产生冲突了。如果把“小产权房”堪称“事实婚姻”的话，承认它的合法性，就等于对受法律保护的合法婚姻的不公。有的学者认为，“小产权房”不能合法化的理由是十分充足，最关键的理由是“劣币驱逐良币”的道理。“小产权房”比相应的商品房价格低很多，如果让其合法化，违规建立的房屋同样受到法律的保护，钻政策空子的人得到的比守法的人多，必然助长房地产市场的不健康发展以及社会普遍违规的不良风气。有的学者认为，一旦城郊农民通过“小产权房”分享了土地非农使用的收益，政府就不再可能通过垄断一级土地市场来获取巨额土地财政，而离开土地财政，中国正在急速扩展的城市基础设施建设就没有资金支持，城市本身的发展就会受到限制。有的学者还提到，目前开发的“小产权房”中存在着一类单纯为获取巨额利润而建设的奢侈性商品房，如某些开发商在城乡结合部的集体土地上开发建设别墅群，此类“小产权房”不能合法化。 　　另一种观点是支持“小产权房”合法化。有的学者认为，“小产权房”的合法化是物权法中平等保护物权原则的基本要求。有的学者从政策角度认为，虽然现行政策法律禁止城镇居民购买“小产权房”，但这种禁止在当前是不合时宜的。党的十七大报告提出“统筹城乡发展”，形成“城乡经济社会发展一体化新格局”，而禁止“小产权房”合法化，正是人为地在城市与农村之间制造壁垒，不利于生产力的发展，有违十七大精神。有的学者从法理上分析，“小产权房”从本质上是符合法律的基本理论和精神，应当完善相应立法，使“小产权房”拥有明确的法律地位，从而促进其合法化的步伐。学者张云霞也认为，“小产权房”并未违反宪法有关规定，小产权房合法化所带来的好处多于弊处，将其合法是大势所趋。小产权房合法化，在法律上将小产权名正言顺，这不仅关系到小产权房购买者、村民、村集体组织、开发商和政府的多方利益，而且也关系到和谐社会的构建。有的学者从城郊结合部的小产权房的现状及其存在的原因进行剖析，认为城乡结合部的“小产权房”合法化具有现实的必然性与法律的可行性，在其合法化问题上，应立足现实，着眼长远，有区别地进行合法化。有的学者认为，“小产权房”存在具有某种程度上的现实合理性，因此，如何引导“小产权房”从“合情合理”到“合法合规”，在城乡统筹协调发展中和谐解决小产权房问题，实现政府、村民、购房者、开发商的多赢。 　　还有一种观点是将“小产权房”有限合法化。有的学者提出可以使“小产权房”市场从灰色、非法转向“有限合法”，即