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小产权房建设施工风险与对策 　　摘 要：国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买小产权房的风险，但仍难以遏制小产权房这一现象的蔓延。尤其是在小产权房建设施工过程中，小产权房固有的风险极易引起建设施工合同纠纷问题，造成社会矛盾和不良的社会影响。本文简要探讨小产权房建设工程施工过程中的风险及对策，希望给日后此类问题的解决提供参考 　　关键词：小产权房；建设；风险与对策 　　一、小产权房之界定 　　实际上我国法律、法规中并没有所谓的小产权大产权的区别，只是由于我国土地管理制度的历史原因及特殊性，才在社会上形成了一些约定俗成的说法。通常购房者者把国家发产权证的叫大产权，这类房屋由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证。而小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，其所谓产权证不是由国家房管部门颁发，而是由村委会，或由乡镇政府发集体土地使用权证书的房屋，又称乡产权房。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，它没有没有国家的土地使用证和预售许可证，更不能办理备案登记和上市流通。[1] 　　并且随着国家出台政策对小产权房叫停以来，乡镇政府及村委会也不会再向买房者颁发所谓的产权证，所以小产权房实际上就是没产权的房子。目前的一个基本共识是，，由于农村集体所有土地上建造的房屋只能供给本集体经济组织内部成员所有，现存大量的出售给非本集体组织人所有的小产权房是不受法律保护的。[2] 　　二、小产权房建设之现状 　　自国家对小产权房叫停以来，起初小产权房建设确实有所收敛，但近年来各地的小产权房均又有不同程度的复燃迹象，其主要原因有以下三点： 　　（一）商品房价格的持续高位 　　商品房价格从2006年以来一路飙升，虽然有国五条、国八条等一系列的政策组合拳进行强势调控，却因为部分刚性需求的存在和民间资金投资渠道的狭窄、以及房屋建设成本的上涨，导致商品房价格一直持续在高位。而不需要缴纳土地出让金的小产权房相比较商品房有着明显的价格优势，使得小产权房在市场调控机制下有存在的理由和空间。 　　（二）国家关于已建成小产权房政策走向不明朗 　　在国家叫停小产权房之前，各地均已经建成了许多小产权房并已经向购房者出售完毕；而叫停之后，又有打着各种幌子和旗号甚至秘密修建小产权房并私下面向社会公众出售的。这些已经向购房者售出的房屋，开发商和土地提供者已经收到房款而不愿意退款，售房者作为房屋使用人更不愿意退房，而部分小产权房本身虽然是违法建筑，却因为各种原因无法拆除，慢慢的随着时间积累成为历史遗留问题，无论是售房者还是买房者，都在等待新的法律法规或者政府政策的出台。 　　然而自小产权房被叫停之后，立法部门和政府至今没有对已售小产权房的立法或者政策动向，坊间关于小产权房产权私有化的说法也曾传的沸沸扬扬，而法学界就开发销售小产权房的合法性问题，也存在这两种截然不同的观点。在官方和学界意见都不同意明朗的时候，作为普通消费者的购房者，在巨大差价面前，不顾相关部门的风险提示，铤而走险购买小产权房也就显得理所当然了。 　　（三）房地产利润的诱惑 　　虽然小产权房的房价相对商品房较低，但在扣除土地出让金以及其他税费后，这样的价格仍然有充分的利润空间，而一些城郊或者城乡结合部的村镇，面对城镇化的潮流，也不愿置身事外。既然小产权房仍然存在着买方市场，就自然会存在小产权房的开发，因此近年，一些村镇与开发商合作，表面上看上去是拆迁安置或者社会主义新农村建设，实际上却是打着这样的旗号，由村镇提供土地、开发商进行开发并面向社会公众销售的小产权房，销售后开发商和村镇再进行利润分配。 　　通过这样的模式，村镇无需任何启动资金，只需要提供土地，就可以获取高额的资金回报，这样的回报比例无疑是对刚刚感受到城镇化冲击的村镇充满了诱惑的。 　　因此全国各地有不少地方的村镇顶风作案，以瞒报或者隐瞒的方式，偷建、抢建小产权房，对国家土地资源和房屋建设的管理产生了重大的影响，而小产权房特有的风险也导致了这类房屋从开建到后期销售都充满了一种未知的变数，而因此引起的建设施工合同的纠纷更是数不胜数。 　　三、小产权房建设施工中的法律风险 　　因为小产权房现阶段的不合法性，其建设施工也与商品房的建设有着一定的区别。首先表现为项目的立项和审批，因为小产权房建设违反了土地管理法及相关规定，是无法取得合法的土地使用手续的，而无法取得土地使用手续的项目在立项及建设手续的办理上会面临无法解决的问题；其次是表现为项目的销售，即使以社会主义新农村建设等方式取得了土地使用手续和建设手续，该房屋仍然无法向非本集体组织以外的人员销售，是无法取得销售的相关许可手续的。 　　在这样的前提下，小产权房的建设和销售几乎