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新国五条政策失灵法律问题研究 　　摘 要：2013年，“新国五条”房价调控政策出台。但经过近几个月的实行，房价上涨的趋势并未得到有效遏制。房地产行业作为目前我国经济的重要组成部分对我国经济的稳定与发展具有关键作用，需要国家运用宏观调控进行管理。本文旨在探寻房产调控的可行措施，加强调控政策的科学性、灵活性以及操作性，找寻各方利益的契合点，使调控政策落到实处。 　　关键词：房地产市场 宏观调控政策 法治 国家干预 　　近年来，随着我国经济的不断发展，房地产行业已成为地方财政的重要收入来源。2013年，新的“国五条”房地产调控措施正式出台，但是，经过近两个月的实行，“新国五条”在各地区效果并不明显，不少地区甚至名存实亡，暴露出地方政府在房产调控方面与中央存在很大的分歧。这一方面指出了目前房地产调控面临的困境，另一方面也反映了我国房地产调控政策的不足，中央调控政策在操作性和灵活性上存在诸多问题，房地产调控无法真正落到实处。 　　我国目前的国民经济中，房地产主体为了追求利益的最大化加之市场信息的不对称导致房地产市场经济法律十分混乱。从经济法的视野审视，解决这一问题的关键在于法律制度的完善和社会管理模式的升级，在市场经济不断发展的今天，房地产市场宏观调控法制化已势在必行。只有将经济法理念运用于地产调控的实践之中，为政府职能转变提供合理性建议，同时从金融、税收、土地等各方面对房地产市场进行宏观调控，才能有效保证房地产市场的健康与稳定发展。 　　1、“新国五条”政策实施效果的现状及评析 　　因次贷危机之故，中央2008年出台的“4万亿”救市计划中相当一部分流入了收益快、操作空间大的房地产行业，导致中国房地产自2009年一直处于“高烧不退”的现状，房价居高不下。由于地方政府已经习惯于“钢筋水泥”式粗放型经济增长方式和高度依赖土地出让金的政府财政体系，国务院相继出台的“国十一条”、“国十条”等房地产调控措施并未抑制房价飞涨的态势。在面对“越涨越调、越涨越调”的外部质疑时，政策制定者不得不再次重拳出击，彰显决心，“新国五条”正是在这样的大背景下产生的。然而，其实施一年来，虽然较之前限购、限价、限贷力度更大，但目前看来，房价调控目标、问责制等直接目标似乎并没有对市场有所影响。从一线城市房价来看，北上广深四大一线城市在全年房价同比涨幅中位居前列。根据国家统计局的数据，从2013年9月开始，四城市的新建商品住宅价格同比涨幅已经连续4个月超过20%，大幅领先二线城市。而从2013全年来看，除了一季度的同比涨幅低于10%，显得较为温和以外，从4月开始，四大一线城市房价可谓高歌猛进，每月同比涨幅几乎以平均2个百分点的速度递增；在抑制“地王”出现上，国五条的目标亦未得到充分体现。据不完全统计，从“新国五条”出台至今，北上广深一线城市，陆续共诞生了13个“地王”，土地出让金总额高达750亿元。地王项目的入市一定程度上拉升了周边楼盘的价格；在“新国五条”的具体实施过程上，也有瑕疵存在。“新国五条”细则虽然在限购、限贷、个税、限价等方面明显升级，尤其是二手房转让按照20%交纳个人所得税，影响面甚大。但后来各地出台的地方细则中，并没充分反映“新国五条”细则，此外，政策里面提到的问责制，在实际操作中，也没从严执行。 　　2、“新国五条”空调的原因分析 　　2.1、中央与地方的调控目标不一致 　　中央政府作为全体公民的“管家”，应以全体国民的利益为制定政策的出发点和落脚点。房地产业作为国民经济的重要组成部分，应符合中央政府的经济调控目标，通过房地产业健康发展，促进全国经济的平稳增长。在保证经济增长的同时，中央政府使各地协调发展，缩小地区差异。中央政府在房地产调控过程中最为重要的任务是解决中低收入者的住房问题。 　　相比中央政府，地方政府在房地产调控中的诉求要简单得多。我国现行对地方官员的考核主要以经济增长作为主要指标。地方官员为求显眼的政绩，往往青睐于房地产开发商。房地产业具有投资额巨大、迅速拉升国民生产总值、带动其他产业的发展的多重“功效”，有利于地方宫员升迁。最重要的是，地方政府对土地财政存在依赖感。根据我国现行土地制度规定，土地出让金的大部分归地方政府，地方政府更多地依赖于土地出让收入来解决财力不足的困境。所以，在房地产调控过程中，地方政府控制房价的意愿并不强烈。 　　由于中央政府与地方政府在房地产宏观调控中利益诉讼不同，中央政府控制房价的政策常被地方政府化解。例如中央政府在2008年底为应对金融危机刺激房地产的措施，被地方政府层层加码，结果扩大了对房地产业的支持力度，使中央政府的调控政策得不到执行，房地产调控达不到预期结果，沦为“空调”。 　　2.2、调控手段失当 　　从目前的调控手段来看，政府频繁的使用行政手段，过多的用行政命令直接干预