亩项目多层精装研究.ppt

1、多层产品利弊总结 2、多层精装风险提示 精装房质量保障的监控体系 精装房责任承担主体 精装房交房验房标准的统一 精装房质保内容与时间的界定 现今国家仍未有一部专门针对住宅精装产品的规范和标准，因此精装产品在实际销售以后还会存在这样或那样的一些风险和问题： 第四部分：1号楼分析解读 1、基础信息 2、户型配比 3、分析解读 1号楼位于项目的东北角，临驿都大道与规划路的交汇处， 整栋楼呈L型，共20层，1、2层为商业，3-20层为住宅，共180户，面积区间为52.98-86.61㎡。其中商业建筑面积1696.26㎡，住宅建筑面积11025.23㎡，共计约12721.49㎡ 。建筑立面及风格为ART—DECO ，现代简洁，充满了向上的张力。 1# 1居室52平米户型比例为60%，2居室套型中67平米户型比例为20%， 74、86平米户型比例均为10% 。 G型单元 栋建筑面积 11025.23㎡ 公摊系数 31.68% 公摊率 24.06% 　 　 户型名称 户数 建筑面积 套内面积 阳台面积 阳台比例 公摊面积 赠送面积 赠送率 G1 18 74.19㎡ 56.34㎡ 10.68㎡ 14.40% 17.85㎡ 5.53㎡ 7.45% G2 100 52.98㎡ 40.24㎡ 4.15㎡ 7.83% 12.74㎡ 3.34㎡ 6.30% G3 18 86.61㎡ 65.78㎡ 9.65㎡ 11.14% 20.83㎡ 5.50㎡ 6.34% G4 36 67.03㎡ 50.91㎡ 11.67㎡ 17.41% 16.12㎡ 6.03㎡ 8.99% G5 8 52.48㎡ 39.86㎡ 3.39㎡ 6.46% 12.62㎡ 2.80㎡ 5.33% 合计 180 11025.23㎡ 8372.99㎡ 　 　 2652.24㎡ 　 　 1居 面积 套数 比例 G2 52.98 100 56% G5 52.48 8 4% 2居 面积 套数 比例 G1 74.19 18 10% G3 86.61 18 10% G4 67.03 36 20% 1号楼产品存在营销难点 40年商业用地性质 独立于住宅小区外部 相对较高的公摊率 内廊式建筑布局 精装可以在一定程度上弥补产品缺陷和创造差异卖点 居住型客群不接受 投资型客群不认同 第五部分：成都精装小户型特征 1、市场供应特征分析 3、产品基本类型特点 2、产品分布特征分析 4、1号楼对比分析 5、精装利弊分析 1、开发模式：“小户型+商业”的开发，一般都有1-2层的商业配套物业 2、主力户型：多在35-65平方米范围内 3、建筑设计：多为内廊式小高层电梯公寓 4、精装标准：对外报价精装标准在800-2500元/平米 5、市场概念：多为“酒店式”，设置酒店大堂，提供酒店式配套设施及物业管理服务 6、营销推广： 概念性强、个性色彩浓、投资鼓动(煽动力)张扬、目标客户群清晰 通过调查研究，我们发现目前成都市精装小户型供应市场有如下特征： 通常情况下，在高校附近是部分学生和老师的聚居，在科技园附近是IT产业人士的聚居，在电视台是附近广告人的聚居等等。。（如：和信·派都、天府长城） 成都精装小户型的分布明显地表现出聚居性，大致分为三类： 处于闹市区的小户型项目有着极高的投资效益，而且处于交通、商业、各种配套成熟的区域，无论是生活还是工作都极为便利。（如：喜年广场、城市理想） 住宅与车站在15分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘车上下班。所以城市交通车站附近聚集的小户型物业也较多。（如：金璐天下、） 第一类 CBD区域和市中心 第二类 城市交通车站附近 第三类 以工作性质为导向 空间使用上更倾向于“商”，而不是“住”，室内大多是非承重墙，可以根据办公或经营的需求，重新整合利用空间资源；业主更多的是以投资者为主，整个项目出现商住混杂，安全及消防隐患严重。 居室数目、功能、设备模糊。如居室数量不明确，没有独立的餐厅、厨房、书房，几个功能完全融合在一个狭小的房子中，周边有较完善的生活配套设施，弥补这种类型物业中不能完全实现的功能； 基本居住型 面积空间在基本居住型小户基础上适当放大，而且居室数目仍有两居、三居，各种功能区分明确，达到“麻雀虽小，五脏俱全”的效果； 办公型 居家型 成都精装小户型的产品大致分为三类： 一头一尾，溢价空间最高，销售速度最好。 结合本项目多层占位，既非头更