信托管理模式下园区管理财务与审计思考.docVIP

信托管理模式下园区管理的财务与审计思考 　　［摘 要］ 信托式物业管理模式，是2007年北京市宣武区朗琴园小区创建的新的园区物业管理模式。该模式依托我国新出台的《物权法》以及已实施的《信托法》，规定了委托人即广大业主和受托人即物业公司,并且双方签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，创建了一种物业管理的新模式――信托式物管。与传统的委托物业管理模式不同，受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产；受托人每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告给委托人和受益人，等。基于信托式物管的原创性，有必要对这一模式下园区管理的财务与审计问题进行全面分析。本文提出了“园区管理资金”的概念，思考了园区管理的财务边界，试图从财务和审计的角度对信托式物业管理模式下园区可能面临的问题进行思考和探讨。 　　［关键词］ 财务；审计；园区管理；信托管理模式 　　［中图分类号］F230；F239［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2008）19-0032-03 　　 　　我国现阶段市场经济下物业管理体制主要呈现以经济手段为主，法律和行政手段为辅的传统的委托物业管理模式。该体制的形成往往具有以下特征：园区由房地产开发企业实施建设并出售，代收业主一定年限的物业管理费用，同时由开发商聘请物业管理公司并结转和移交相关物品和费用。类似方式很容易形成园区产权不清，开发商和物业公司财物移交不完整，业主和物业公司费用不明晰，物业公司费用支出不透明等纠纷。 　　信托式物业管理模式是委托人即广大业主基于对受托人即物业公司的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。依据《物权法》和《信托法》，双方制订的《物业管理信托契约》，明显加大了对物业公司的约束力度，在财务收支、使用和透明度方面对于业主十分有利，能够为解决园区长期合理经营问题提供有效途径。 　　 　　一、信托式物业管理模式下园区管理的财务问题 　　 　　与传统的委托物业管理模式不同，信托式物业管理模式下受托人物业公司不是管理者，而是提供物业管理服务，依据自身服务的质量收取管理服务费用，不需自身募集物业管理的资金来源，而由业主委员会募集。园区广告、闲置车位的出租等原属于物业公司的资金来源，现归业主共同所有，由业主委员会委托物业公司保管和使用。这些都对园区管理的财务问题提出新的思考。 　　1. 园区管理的收入来源 　　现阶段物业公司对园区管理的收入来源，为业主按居住面积每月缴纳的物业管理费和经营性服务收费，以及物业公司利用园区的公共财物对外经营取得的财产。 　　信托式物业管理模式下，受托人物业公司依照信托文件的约定取得报酬。信托文件未作事先约定的，经信托当事人协商同意，可以作出补充约定；未作事先约定和补充约定的，不得收取报酬。约定的报酬经信托当事人协商同意，可以增减其数额。这就是说，如果业主认为物业公司的管理水平、管理质量不能令人满意，就可以协商减少物业费的数额，这样就可以避免要么拒交、要么全交的两难处境。可见，双方经协商确定的物业管理报酬是园区管理的收入来源。 　　另外，受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产。也就是说，园区广告、闲置车位的出租等同样形成园区管理的收入来源。 　　2. 园区管理资金的募集方式 　　“园区管理资金”应该定义为：以基金的方式汇集的，包括业主委员会募集的物业管理费，物业公司代收的信托财产的处分收入，以及其他经营外收入的资金的集合。 　　传统的园区管理资金的募集方式是物业公司上门按每户居住面积和人口收缴物业费和电梯使用费等费用，其标准按照政府部门审批的市价确定或由物业公司单方面决定。 　　信托式物业管理模式下，园区的管理资金是以基金的方式通过业主委员会募集。业主信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，作为园区的管理基金的补充。物业公司自身不需募集物业管理的资金来源。 　　3. 园区管理资金的使用 　　信托式物业管理模式下，园区管理资金由受托人物业公司代为保管，并依据物业公司的管理水平、管理质量，按照最终与委托人业主委员会达成的具体物业管理费数额支付给物业公司，支付时限由双方协商决定。 　　园区的公共设施属自然损坏的，其恢复费用由园区管理资金支付；属人为损坏的，其恢复费用由园区管理资金垫付，并追究相关责任人的责任，报业主委员会。园区楼宇的粉刷、电梯定期维护等大宗的保养应该依据双方签订的协议定期，定价执行，如费用改变过大，应首先征得委托人业主委员会的同意，然后进行园区管理资金的使用。 　　4. 园区管理的财务报出 　　受托人物业公司必须保存处理信托事务的完整记录，与其相应的财务支出项