促进以房养老发展政府作用研究.docVIP

促进“以房养老”发展的政府作用研究 　　[摘 要]“以房养老”在我国被提出来已经十多年了，但是还没有发展起来，各地的尝试以及四大城市的试点无一例签约，这其中有各种各样的原因，但最重要的应当是政府没有积极作为。笔者认为在我国要使“以房养老”在初期顺利发展，需要政府发挥作用进行引导，营造“以房养老”发展的外部环境，制定法律法规及相关政策，运用财税政策刺激“以房养老”主体，把控“以房养老”风险，甚至是由政府主导推行“以房养老”业务。 　　[关键词]“以房养老”；政府作用；财税政策；风险 　　doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.04.0163 　　[中图分类号]D669.6 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）04-0223-02 　　在我国面临日益严峻的老龄化形势下，“以房养老”为解决国民养老保障问题提供了新思路。2005-2011年南京、上海、北京等地尝试了“以房养老”的不同模式，业务主办机构涉及社会养老机构、公积金管理中心、商业银行、保险公司等，甚至在2012年成都的一个社区也加入了这一行列。根据中国保监会下发的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定从2014年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉4个城市试点开展老年人住房反向抵押养老保险，即由保险公司主办“以房养老”，然而到目前为止仍无签约案例。纵观“以房养老”这十多年的发展，可以得出一个结论：在这10年里，“以房养老”在我国并没有发展起来。既然“以房养老”作为解决我国养老保障问题的一种方式被广泛关注，而且大多数人认为“以房养老”在缓解老年贫困、减轻老人子女和政府的负担、发展和完善房地产市场、金融市场等方面都具有积极的效应，那么，为何“以房养老”历经十余年后仍无起色？笔者认为，其中最重要的原因就是政府在“以房养老”业务中没有发挥积极的作用。借鉴国际经验，结合我国国情，在“以房养老”发展的初期，需要政府积极作为。 　　1 营造“以房养老”发展的良好环境 　　1.1 明确住宅使用权限到期以后的政策 　　我国目前的政策规定住宅土地的使用权限是70年，虽然根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，但就如何续、有无附加的条件、在住房反向抵押贷款业务中谁来负担续期费用等需要进一步明确。虽然在操作上，用于居住的房屋产权到期后自动续期，对保险公司、商业银行等“以房养老”的业务主办机构而言，拒绝承办房屋剩余寿命较短的业务，对老人有些不公平，但如果办理了，机构会担忧房产短命而造成损失。因此，明确房屋产权的可续期，如何续期，收费还是免费，如果房屋老旧必须拆除，如何给予补偿等方面也要明确，这不仅对业务主办机构，对老人也是一个好事。政府可以通过大众传播媒介向社会传递信息，土地70年产权到期后可以自动续期70年，土地上的附着物如房屋可以继续居住的自动延续，如果房屋是老旧危房，就列入拆迁项目，但开发商必须依据拆迁条例法规足额补偿房屋所有权人。 　　1.2 出台规范“以房养老”发展的法律法规 　　“以房养老”的发展离不开法律法规的规范，我国应尽快出台相关的法律法规，为“以房养老”的发展提供有法可依的政策环境。比如出台《关于推行住房反向抵押贷款的办法》《关于推行住房反向抵押养老保险的办法》等，从各个方面进行政策规范：业务主办机构的性质、类型及权利与义务；房屋所有权人（一般是老人）的参与条件、权利与义务；基本的运作程序等等。从长远发展来看，“以房养老”实施细则的制定也是非常必要的。 　　1.3 加强信用制度建设 　　“以房养老”业务中主要的信用问题是可能出现的逆向选择和道德风险。就“以房养老”的参与者而言，逆向选择是指参与者与业务主办机构签订住房反向抵押养老保险合同之前，越是健康状况良好、预期寿命较长的人越倾向于申请“以房养老”业务，就使得参与者的平均预期寿命偏长，平均余命数值超过了业务主办机构测算的平均数，“以房养老”业务经办机构就面临着支付成本增加的风险。道德风险是指参与者与业务主办机构签订住房反向抵押养老保险合同之后，老年人获得了资金的同时也逐渐失去了维护房屋的积极性，导致房产价值加速折旧，待主办机构回收房产时，房产价值可能低于其支付的成本总额。如果因此导致“以房养老”业务主办机构因承担风险较大而失去对住房反向抵押养老保险业务的积极性，则“以房养老”业务的推行会因缺乏经营主体会倍加受阻。所以，政府应当加强业务主办机构、老年人及其他中介机构信用的制度规约，建立健全失信惩戒机制，为“以房养老”的发展营造诚信的外部环境。 　　2 主导推行“以房养老”业务 　　在“以房养老”发展的初期，政府应当发挥主导作用，尽管是在市场化程度很高的美国，在推行“以房养老”时仍采用政府