2011年无锡蔚蓝官邸营销思路及企划推广沟通.ppt

客户：南丰御园 客户：中大诺卡小镇 客户：中大诺卡小镇 客户：汇鑫地产 客户：九龙仓 客户：复地集团 集团优势 无锡中原 上海中原物业代理有限公司于1998年12月8日在沪成立，是一家香港独资公司。 服务范围涉及中介住宅、工商铺、项目代理、市场研究等领域。成为集策划代理、房产中介、研究咨询等服务于一体的专业地产代理公司。 上海中原10年间业绩翻了72倍，至今已拥有280余家直营分行、5000多名员工，09年佣金收入超过7.2亿。 上海中原物业代理有限公司简介 上海中原荣誉榜 中国驰名商标 上海房地产经纪行业协会副会长单位 2001-2209年蝉联八届“金桥奖”、“中介顾问二十强”、“营销代理二十强”双奖 CCTV年度雇主调查上海地区十佳雇主 上海十佳代理机构 上海“房屋中介诚信品牌”、“市民放心店”、“诚信经纪人”称号 中国房地产经纪百强企业TOP10第一名 上海市价格协会（会员）诚信建设单位 中国房地产诚信品牌企业 四大核心框架支撑的全能营销企划运作 深入地产市场的 人才团队 近30年卓越操盘丰富 实战经验及资源整合力 多方面整合资源的 综合实力 多功能 市场研究体系 中国中原 五大优势体系 四大核心框架支撑的全能营销企划工作 产品策划体系 营销SWOT分析 产品定位 景观\建筑建议 户型设计建议 全程营销策划 策划战术 推盘战术 客户分析 媒体设计 公关活动策划 销售执行 战略定位 案场管理 销售策略 战术演练 销售培训 广告和推广 媒体组合创意 广告平面设计 软文与公关文稿 广告制作 媒体投放 案例SHOW 众多明星楼盘成功操作经验 无锡茂业城、江南坊、银仁·御墅、南丰御园、九龙仓·时代上城、世贸国际公寓、新东国际广场、明发商业广场、明发国际新城、融侨·观邸、复地·澜湾、中大·诺卡小镇、中锐·隽园、花样年·花郡、常州惠峰国际花园 推导 城中心+精英舞台 = 核心地段 30万方+低密度+全石材+70米间距+高绿化=高品质 高铁+地铁+商圈 = 顶级配套 核心地段+顶级配套+高品质+紧凑型+稀缺性 = ？ 让我们来为“ ？”求解，而这个论证的过程将成为项目定位的重中之重。 推导 豪宅定制标准 高品质+核心地段+顶级配套+稀缺性， 它们经常出现在有关豪宅定制标准的语境中。 豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。 ——摘自百度百科 关于城市豪宅 但是，它们的内涵及外延又大于传统豪宅概念？ 在这个资源为上的时代，传统豪宅已经不能完全体现消费群体对城市珍稀资源的追求 ，新的豪宅分类应运而生 城市豪宅：占据城市中心，拥有完善的交通、生活、休闲配套，多作为第一居所。城市豪宅之所以能称之为城市的最稀缺资源，其最核心价值支撑就是地段。 ——关于城市豪宅定义 关于城市豪宅 高品质+核心地段+顶级配套+稀缺性=城市豪宅 “？” =城市豪宅+紧凑型=紧凑型城市豪宅 由此严密的推理过程可以得出，我们的产品价值已经纳入城市豪宅的范畴， 但是仅凭此概念，能否实现有效的市场区隔，并独具竞争优势？ 因此，我们将从同类产品、区域竞品以及客群角度来进一步论证。 同类产品竞争占位 产品面积段的稀缺性 160㎡-360㎡ 综合商业项目，其中四座25-32层国际公寓 世贸国际公寓 188㎡-260㎡ 纯粹大户型平层、高档石材与玻璃幕墙、坡地果岭、中央湖景 天安曼哈顿 纯300㎡ 稀缺公寓景观资源，3个入户大堂、丰富配套 茂业天地观园 160㎡-280㎡ 纯大户型社区，营造出一个静享半岛盛景的宜居精品住宅区 天元世家 160㎡-268㎡ 欧式风情，采用新古典主义建筑风格，外墙采用石材干挂到顶 玉兰花园 主力面积段 产品特性 项目名称 户型面积段市场占比 50-90㎡ 90-110㎡ 110-140㎡ 140-250㎡ 250--400㎡ 传统城市豪宅户型面积段 众多同类产品竞争扎堆 90-140㎡面积段市场空白点 新型城市豪宅竞争机会 我们选取了5个业界达成普遍共识的城市豪宅进行分析，发现除了与项目共性的高端品质外，最大的差异化来自于主力户型面积段。 这5个项目的主力面积段为160-360㎡，大面积带来了高总价的销售抗性；反观本案，在售户型面积段为79-128㎡，相比于同类城市豪宅产品，无意具有非常广阔的市场空间。 高端品质共性下，唯一的紧凑型产品 区域竞品竞争占位 绝版地段的优势性 30000 10.67 中锐·海尚映象 250000 358 合计 35000 6.53 小天鹅品园 20000 18 润泽·蒙特里湾 30000 170 世茂首府 55000 25.35 梧桐水岸 50000 6