关于土地储备贷款若干法律问题分析.docVIP

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关于土地储备贷款若干法律问题分析

关于土地储备贷款若干法律问题分析   [摘 要]土地储备贷款被认为是房地产信贷业务中风险较高的一类,由于其贷款主体、贷款用途、贷款担保方面存在的特殊性,因而产生了一些列相关的风险。本文试对《土地储备管理办法》出台后土地储备贷款的法律问题进行分析,对土地储备贷款风险防范进行探究。   [关键词]土地储备贷款 承贷主体资格 担保      一、土地储备贷款及土地储备制度现状   (一)土地储备、土地储备贷款界定   根据《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》(国土资发[2007]277号),土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。根据《中国银行业监督管理委员会关于印发〈商业银行房地产贷款风险管理指引〉的通知》(银监发[2004]57号),土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。根据《中国工商银行土地储备贷款管理若干意见》,土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。   在《土地储备管理办法》出台后,土地储备贷款具有以下特点:(1)贷款的主体具有特定性。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构,具有独立的法人资格,且应为事业单位。(2)贷款用途的特定性。贷款用于收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作。与项目资本金用与项目建设的特定用途相比,土地储备贷款的用途主要是为储备土地融资。(3)贷款的担保方式具有特定性。中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003年121号文]明确规定对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,银监会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发2006年54号)再次强调,为加强房地产信贷业务管理,防范金融风险,应当注重防范土地储备贷款风险,完善相关抵押手续。通知指出,商业银行没有接受抵押直接向土地储备机构和土地一级开发企业发放的贷款为违规贷款。信贷政策的调整使政府储备机构传统的信用融资方式丧失了合法性,获取金融资金的渠道只能是担保贷款。   (二)土地储备制度现状   由国土资源部、财政部和中国人民银行三部门出台的《土地储备管理办法》,此前,国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)中“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”的规定,被认为是土地储备制度建立的依据。在《土地储备管理办法》出台前,我国已有近1000个市县成立了土地储备机构,在运行模式上存在按照市场机制运作、行政指导和市场运作相结合、行政指导、市场运作和土地资产管理相结合等多种模式,并由地方制定相关的管理办法进行管理,而对于土地储备机制缺乏统一的立法。   土地储备贷款被视为三大类房地产信贷业务中风险最大的一类,其理由之一是银监会2006年《当前经济形势通报会议》中提出“对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50%不变,对于其他较高风险的房地产贷款的风险权重可由目前的100%提高到150%至200%”、“整顿和规范各类打捆贷款,认真贯彻有关规定,停止与各地政府签订授信合作协议”。由于土地储备贷款风险权重较高、被着重强调的“打捆贷款”主要涉及的就是土地储备贷款等因素,可以推断出对于土地储备贷款风险的认识。实际上,先后出台的一系列文件,如《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》、《关于加强宏观调控、整顿和规范各类打捆贷款的通知》、《关于规范地方财政担保行为的通知》即传递着对土地储备贷款风险控制的不断关注。      二、土地储备贷款的法律问题分析   (一)土地储备贷款法律制度方面的风险。如前所述,国土资源部、财政部和中国人民银行三部门出台的《土地储备管理办法》,被认为是“对我国土地储备工作而言具有里程碑式的意义”,该规范性文件解决了土地储备贷款中的一系列问题,但亦产生了一些新问题:其一、地方相关法规与之衔接的问题。如办法中明确要求土地储备工作的具体实施由土地储备机构进行,但实践中由于各地进行土地储备的机构有所不同,而该类主体与《土地储备管理办法》中要求的事业单位等特性存在冲突,《土地储备管理办法》的实施,必然要求地方已有的土地储备管理办法进行相应的修改和补充完善,此外,对于实践中存在的类似于本案例的承担主体的情形如何认定、办理亦成为需要关注的问题;其二、部门规范性文件的协调问题。如根据《土地储备管理办法》,土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款,其中,抵押贷款必须具有合法的土地使用证,而《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中则明确规定

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