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区位条件对居住用房价格影响分析 　　【摘要】：房地产的价格是由众多因素交互影响而形成的，是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。但是，区位因素对房地产价格影响尤深。文章通过分析区位条件与居住用房价格的关系，以期对房地产商和未来居住用房市场的发展有所借鉴。 　　【关键词】：区位; 居住用房; 价格 　　中图分类号：TU98 文章标识码： A 文章编号：1002-6908(2007)0910002-02 　　 　　 区位是指经济活动所占据的空间以及该空间与其它周围事物之间的经济联系，它具有地理概念和经济概念双重属性。一般来说，房地产因其在城市或地区所处的位置不同，从而有不同的区位，其在市场上的价格也有明显的差别，并且由于决定区位的条件在发展变化着，房价亦会随区位的变化而改变。这是由房地产的位置固定性决定的，任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)。城市发展空间的局限性和土地资源的稀缺性决定了与土地价值相关联的区位价值是决定居住用房价格的根本。可以说，是区位条件决定了房地产的价格水平。 　　 房地产因利用方式的不同，分成了不同的种类。房地产种类的不同，影响其价格的主要区位因素也有不同，如商业区主要看重繁华程度、辐射范围，住宅区主要讲求便利舒适，工业区主要重视运输条件等。把握影响房地产价格水平的主要因素，就可以对房地产价格水平有基本的掌握，从而可以准确地评估或预测房地产价格。可见对影响房价的区位因素进行分析，有实际的意义。本文重点讨论分析区位条件对居住用房价格的影响。 　　 　　1. 居住环境与房价的关系 　　 　　 由于需求扩大及收入增加使人们对生活质量的要求不断提高，舒适、优美、健康的居住环境已经被更多的居民作为选择住宅的必要条件，人们对于高品质住宅较高价格的接受程度也随之上升。居住环境不仅包括住宅区的空气质量、绿地面积、建筑采光、噪音污染程度等自然环境，住宅区居民群体的文化素质、道德修养等人文环境，还包括住宅区周边的城市公共服务设施等社会环境，这些都对住宅的价格产生了一定程度的影响。 　　 　　 1.1 自然环境 　　 在同一城市中，不同区域或者地段的空气清新、水源洁净、绿化程度等都是不同的，稀缺资源也并不是每个区域都具备的。现代城市建设讲究以环境为体，经济为用，生态为纲，文化为常。就环境方面讲，因城市发展的有限性，现代城市中的风景资源是弥足珍贵的，无论是自然风光还是人工建造的公园绿地，都是能左右购房者决策天平的重要筹码。天津梅江的兴起便是最为典型的例子，早期梅江的区位认知度并不高，梅江的发展也曾经历过一段困难时期，但作为天津外环线内不可多得的大面积水域，梅江风景资源的稀缺性是显而易见的，梅江作为现代生态居住区的根基也是不容置疑的。目前的梅江已成为天津房地产一个品牌，成为能与市中心区分庭抗礼的一个独立的区域。 　　 反过来讲，环境污染与房价便是一个负的对应关系。以北京为例，北京的东南地区受盛行的西北-东南风的影响，空气质量比其它地区要差，因而房地产价格也较低。对于房地产项目来说，影响其价格的环境污染因素除了大气和水体之外，还有噪音，这些环境污染严重影响了居民的身心健康，降低其生活质量，如果不下大力气治理的话，房价必然下降。 　　 　　 1.2 人文环境 　　城市传统的、具有地域特点的城市空间结构、城市形态，是长期历史、文化积淀的成果，对城市居民来说具有强烈的归属感和亲和力。最能凸现区位价值的因素是人文，人文气息深厚的地域所具有的区位价值和发展前景是不可限量的。我们甚至不能以单纯的房地产观念去衡量其区位价值，就如北京的后海地区，原本平淡无奇的一片平房，只因毗邻周边林立的名胜古迹，为满足外籍人士的需求，就被改造成了各具特色的酒吧，成为北京一道亮丽风景。 　　 当然，人文环境还反映在房地产周围的社会治安程度、主要聚居群体、日常社会交流以及各种文化娱乐活动等方面。任何阶层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区，因此这类地区的房价会有所增涨。 　　 　　 1.3 社会环境 　　 城市公共服务设施是实实在在存在于社会之中的，它可以引导和改变市民的消费观念，这是作为理性的市场需求主体的购房者在选择住宅区位时必然考虑的重要因素，因而也是房地产开发商在选择建造住宅区位时应率先考虑的。因此，城市公共服务设施的配套与否，也是决定住宅区区位高低的重要因素。 　　 城市公共服务设施包括供水、供电、供热、燃气、排水、邮政、通讯以及生活垃圾处理能力等生活保障设施，还包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等文体基础设施。完善的、现代化程度较高的公共服务设施为居民的生活带来方便，自然会受到居民的青睐，房地产的价值自然提高。