房地产新政解析跟对策研判_49p_众厦.pptVIP

目录 中国房地产周期回顾 金融、股市、楼市背景分析 成长期的房地产——引发众多“空调” 发展期的房地产——一个疯狂的时代 启示录——抓住核心问题 金融、股市、楼市--三者互为依存，互相制约 GDP走势强劲，拉动货币增持，使得房价基本与M2走势一致 房地产调控政策的二次出台，将对GDP和房价从09年V型走势改变为未来的微笑型走势 多方经济因素导致热钱追涨房地产 房地产估值偏低，热钱在股市与楼市中多次套现，使得调控预期更显迷茫 自筹资金的占比越高和土地成交的上涨规模，加剧了企业未来的资金链压力 强烈的推盘意愿和逐步上升的库存量，导致未来供应量剧增和房价上涨的压力 住宅供应结构的转变将是本轮调控的主要转折点 政策回顾 政策细节解读 政策的调控都是政府与市场的博弈 政策调控的关键点无非是：保障房+查土地+紧信贷+控资金 被誉为史上最严的政策组合拳短短几天内接连打出，全方位调控楼市，市场进入观望期 4月15日，国务院发布新国四条，将二套房贷首付提高至五成，超90平方米的首套房首付也提至三成。 4月17日，国十条出台，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区银行根据风险可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，并严格限制异地置业。 4月19日，住建部发文，表示严打捂盘现象，规定未获预售许可证禁收定金，拿下预售许可证后，必须在10天内开盘。 4月21日中国银监会表示，对开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”、“三挂钩”政策。 新政百日后，市场再度证实，调控成为“空调” 各级市场都在4·15新政后不同时期出现价格回升现象，投资、投机现象陆续出现 各种数据都显示抬头迹象，各地显现火爆的“金九”现象，政策出台成为一种“义务性” 随着市场的逐步回暖，政府多次明确表态要“将调控进行到底”，陆续为新政出台铺垫 9·29新国5条——政策原文 一：各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 二：完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 9·29新国5条——政策原文 三：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 四：切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 五：加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 9·29新国5条是对4·15国十条的进一步深化，同时更具可执行性和考核性 全国范围内的调整购房结构，认房+认贷，同时停贷第三套房，引发后续“限购令” 房产税及保障性住房为本次新政的重中之重，也是我们判断本轮调控周期的主要因素 限购令的出台，直接打压市场 我们选取了全国部分出台限购令的城市，发现重点在于“新购”与“限购”上 我们结合“限购”和“限贷”发现，深圳市场是“限购”+“限贷”=2套房子名额（深户） 在各地出台限购令之后，央行调高6大银行的准备金率，更2年多来首次加息 ——意外！ 当前经济下滑，通胀预期不甚明显时——加息却意外来到——以增长换稳定 我们认为：加息对于市场的影响不在于影响消费者的预期，而在于影响开发商的预期 政策影响 后续发展及对策 新政出台后，直接影响市场、客户的心理预期，楼