上半杭州市住宅供求白皮书_23页.doc

杭州市2011年上半年住宅供求白皮书 2011年是杭州楼市新政后陷入低谷的一年，1-2月份延续2010年的热度，成交量依然持续在一定的高度，但进入3月杭州开始执行限购限贷限外三限政策后，成交量跌入历史最低谷，且3-6月持续呈现低谷态势，低成交量成为2011年上半年楼市的主要特征。 第一部分 整体楼市成交分析： 　　一、上半年整体成交分析 　　成交量为五年来最低点，但整体房价保持稳定 　　2011年是杭州楼市新政后陷入低谷的一年，1-2月份延续2010年的热度，成交量依然持续在一定的高度，但进入3月杭州开始执行限购限贷限外三限政策后，成交量跌入历史最低谷，且3-6月持续呈现低谷态势，低成交量成为2011年上半年楼市的主要特征。 　　从价格上看，虽然有部分楼盘推出存抵优惠政策，也有少量楼盘低于预期价、市场价开盘，但整体楼市的售价依然持续平稳略微上升态势，因此，整体房价依然保持稳定，未出现较大幅度下调。 　　总量成交为五年最低点 上半年住宅成交不足7000套 　　杭州主城区上半年(1.1-6.28)商品房总成交10545套，其中住宅成交6523套不足7000套。从横向上看，2011年上半年住宅成交量是同期上市新房源数量的68%，成交量远低于供应量；从纵向上看，是2007年以来同期成交的最低点，较2009年同期下降77.4%，较2010年同期下降9.2%。 　　无论是商品房还是住宅，2011年上半年均位于近五年来历史成交最低点。 　　 　　住宅销售以2010年留存的存量房为主，半年去化3637套占比55.7% 2011年上半年，杭州主城区住宅总销售量为6523套，其中新房源销售2886套(不含预定)，占整体销售量的44.3%%；存量房销售3637套，占整体销售量的55.7%；存量房销售大于新上市销售，成为市场销售去化的主力。 一路下行 低谷徘徊 　　从不同的成交阶段看，2011年上半年的杭州楼市经历了一路下行、低谷徘徊的过程。直到5月，在供应量大增的情况下，成交量略有上升，但依然没有摆平低谷态势，5-6月份商品房成交量稳定在2000套，住宅稳定在1200套左右。 　　 　　从整体大势上看，上半年的楼市成交在进入低谷后小幅上升。2010年12月，杭州楼市呈现依然呈现不错的势头，但进入1月份后，成交直线下降，从2月份开始，一直处于持续低落状态，在3月上半月的时候达到最低点，之后持续在低点徘徊，月度住宅成交套数均未超过1000套。从4月份开始，杭州楼市成交量有所苏醒，成交量图片1000套，到了5月份，出现一个小幅度的上扬，成交量达到2000套，6月份维持5月份的热度，但依然没有达到新政前的水平。 　　成交量之所以呈现不断下滑、低谷运行态势，主要是受两方面的影响，一是宏观调控的影响：1月底，国家对房地产行业的新国八条政策出台，杭州“限购、限贷、限外”的新政细则也于2月底出台，这是造成2月和3月楼市成交量出现两次大幅下降的直接原因。二是楼市供应影响，2011年1-5月杭州主城区一直呈现出供应量不足的情况，在新房源上市缺少的刺激下，成交量出现大幅萎缩。 从半月成交情况看，2011年杭州楼市经历了明显的三个阶段，1月的两个半月是成交的最高峰，无论是住宅还是商品房成交量均在1000套以上；从2月上半月-4月下半月，是成交的低谷期，成交量出现高峰的急速坠落态势，住宅半月成交量均为超过500套，虽然4月上半月商品房成交已现上升态势，但依然改变不了这个阶段低谷的现实；从5月上半月到6月下半月，成交量低迷的形势有所扭转，无论是商品房还是住宅成交量出现明显回升，住宅回归到700套水平，商品房回归到1100套水平。 新房源成交表现不佳，销售率仅30% 　　2011年上半年杭州主城区总共上市商品房13008套，其中住宅9565套，无论是商品房还是住宅，整体销售率均表现不佳，销售率仅为30%。对比2010年上半年，这样的销售情况更显差距，2010年上半年住宅新房源销售率为44%。 杭州至3月开始执行限购限贷限外三限政策外，杭州楼市成交陷入沉重打击，在改善型客户减少、投资客户退出楼市的情况下，刚性需求的购房者也陷入观望，市场需求陷入低谷，新开楼盘销售明显受阻，大部分楼盘开盘当天预订率仅30-40%，加上因政策原因、购房者材料原因等造成签合同客观上的滞后性，新开盘楼盘的成交率更为大打折扣。因此，购房者绝对数量减少、观望和签合同手续等多重原因组成，形成2011年上半年新上市房源销售率低下的主因。 二、上半年价格走势分析 　　成交均价曲折上扬，基本维持在20000元/㎡上下 　　从上图可以看出，在新政对房价的抑制下，2011年上半年杭州楼市成交均价基本保持平稳态势，基本在20000元/平方米上下徘徊，上限未超过24000元/平方米，下限未低于18000元/平方米。