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商品房预售制度法律思考 　　摘要:本文对我国商品房预售的现状和现行管理制度进行了分析,认为预售制度对我国当前的房地产市场发展仍具有不可替代的积极作用,但是现行制度对预购方的合法权益保障不到位,对预售商品房的转让、按揭等事项也没有作出详细规定。为此,本文从完善商品房预售登记备案制度、建立预售商品房转让制度和按揭管理制度三个方面提出了完善商品房预售法律制度的建议。 　　关键词:商品房预售 登记备案 转让 按揭 　　 　　一、商品房预售的发展及作用 　　商品房预售,又称期房买卖,是指预售方将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给预购方,预购方交付定金或购房款,并在未来确定的日期将预售房屋交付给预购方的一种法律行为。我国对商品房预售的引进始于改革开放后,从1982年起,我国开始进行住房制度改革,住房制度逐步商品化,加之住房供应不足,房地产开发企业缺乏原始资金等等因素,商品房预售开始在东部沿海经济发达地区出现,并迅速发展至全国各大城市,已经成为当下商品房销售的主要方式。 　　从过去的实践来看,商品房预售制度无论是对开发商还是对预购人来说其作用都不容忽视:开发商可以利用预售解决先期资金投入问题,从而降低房地产业进入门槛,增加市场可供应商品房,供应满足市场需求;预购人则可以用较低的价格购买住房,甚至将房地产视为一项投资,获取升值后的收益。 　　二、商品房预售的风险及相关法律制度 　　(一)商品房预售存在的风险 　　商品房预售是法律关系比较复杂的一种交易行为,而且具有履行周期长、标的物不确定的特点,使得商品房预售具有较多的不确定因素,因此交易当事人都要承担较大的市场风险。 　　对预购方来说,要面临房屋能否按期按质量交付和开发商隐瞒欺诈的风险;对开发商来说,会受到资金回笼周期,市场行情变化和国家政策的影响;对银行来说,可能会面临贷款人逾期还贷,开发商挪用预售资金以及“假按揭”等引起的风险。 　　(二)现行预售管理制度存在的问题 　　商品房预售牵涉到多方的利益,如果放任自流必然会引发过分投机、欺诈等违法行为,必须结合市场情况进行必要的法律规制,因此商品房预售亦具有较强的国家干预性。 　　我国目前的商品房预售制度包括一系列的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规,主要是通过《城市房地产管理法》、《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》等法律法规基本上建立了商品房预售许可制度、预售监督制度和预售合同制度。然而,开发商与购房者之间的地位仍然不平等,预售制度对购房者保障力度还是相对薄弱。以广州为例,2000~2003连续四年里涉及住房的消费投诉和来信来访都名列前三名,其他房地产发展较快的城市也基本类似。这说明,现行的预售管理制度存在不少的纰漏,主要表现在以下几个方面:第一,预售登记制度实质上只属于一种行政意义上的备案义务,使得该制度停留在表面上而不能切实保护预购方的期待权;第二,对预售款项使用的监管空白,惩处不到位,令开发商的违规行为不能得到及时制止;第三,对于商品房预售合同订立后的监管相对薄弱,尤其对于商品房预售中产生的新的法律关系,如预售商品房的转让、按揭等没有作出具体规定或制订出实际的操作程序;第四,缺乏较为透明的房地产市场信息披露机制,造成交易双方信息不对称。 　　通过上文的分析我们可以看到,预购方在预售过程中处于一个相对较弱的地位,预售法律制度的不完善使预购方的风险得不到有效的分散,其合法权益缺乏强有力的保障和救助机制,因此,下文将着重于对预购方权益的保护,从三个方面提出完善预售法律制度的建议。 　　三、商品房预售法律制度的完善 　　(一)完善预售登记备案制度 　　随着近几年房地产市场迅猛发展的热潮,完善预售登记制度已是大势所趋。2007年通过的《物权法》在第20条中首次以法律形式确立了预告登记制度,虽然《物权法》中对预告登记所作的规定相对简略,但仍然为预售登记制度的完善提供了方向。在我看来,商品房预售合同登记应当作为合同的对抗要件,约束开发商任意将商品房再预售给第三方,或在预售后进行抵押,损害预购方的权益,这与预告登记的公示作用是相似的。具体来说,可以参照预告登记制度从以下几个方面改进登记备案制度: 　　1.明确预购方申请登记的权利,并对预售登记申请人的条件作出规定。实践中,由于预售方不及时、不配合办理登记而损害另一方利益的情形经常发生,明确预购方申请登记的权利,可以督促预售方及时办理登记。 　　2.对商品房预售登记的请求权范围作出规定。除了商品房预售买卖合同,预售中还可能有预售房的再转让,以预售房设定抵押以及抵押权的转让等等,都可以通过法律的规定保护相关权利人的合法权益。 　　3.赋予预售登记准物权效力。当开发商与预购方签订预售合同之后,预购