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国外控制房价过快上涨政策措施及借鉴意义 　　[摘 要]我国房价在最近几年中快速上涨,普通百姓的购房压力越来越大,已经成为重大的民生问题,引起了社会各界的广泛关注。本文以德国、法国、英国、俄罗斯、新加坡、韩国、墨西哥等国家为例,对国外控制房价过快上涨的政策措施进行了分析。外国的政策措施对于我们从房地产供给、房地产需求等方面多管齐下控制房价提供了重要的借鉴意义。 　　[关键词]房地产价格 过快上涨 国外政策 借鉴意义 　　 　　最近几年,我国房价快速上涨,房价过快上涨不仅会产生房地产泡沫,使经济发展埋下隐患,而且住房问题是重大的民生问题,房价过快上涨会直接影响到百姓的安居乐业和社会稳定,因此我们政府对房价过快上涨的问题需要引起足够的重视。本文对德国、法国、英国、俄罗斯、新加坡、韩国、墨西哥等国家控制房价过快上涨的政策措施进行分析,国外的政策措施对我们有重要的借鉴意义。 　　 　　一、国外控制房价快速上涨的政策措施 　　(一)德国 　　最近10多年德国房价平稳甚至下降,与周边国家特别是西班牙的房价飙升形成鲜明对照。德国不对房地产市场直接进行干预,但通过出台一系列的法律和政策使房地产市场有序发展。德国出台《住宅建筑法Ⅱ》,以法律规定开发商必须建造满足各个阶层需求的房屋,这些房屋在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面要分层次。同时,德国政府推行“社会住房”和“住房金”等政策,以资助低收入家庭满足住房需求。“社会住房”政策指的是政府通过补贴,使低收入家庭获得质优价廉的租用房。“住房金”政策指的是对低收入家庭购房或租房提供补贴,使他们获得合适的住房。 　　(二)法国 　　法国在2005年以后房价增速明显放缓,其控制房价过快上涨的政策主要有三个方面。一是廉租房制度。廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。同时政府规定廉租房占所有住房的比例,以保证廉租房的供应。足够数量的廉租房供应降低了购买住房的需求。二是向房产所有者征重税。征收高额的地皮税、住房税、空房税,加重购房者或是投机者的成本,降低购房需求;征收高额的遗产税,降低房产作为遗产的价值。三是提高贷款利率。短期贷款利率的提高增加商业贷款成本,控制房地产投资过热,长期贷款利率提高增加购房成本,降低购房需求。 　　(三)英国 　　为抑制房价的过快上涨,英国政府一方面提高抵押贷款利率,增加抵押贷款成本,降低购房特别是投资投机的需求,另一方面增加房屋的供应量。为解决低收入人群的住房问题,英国采取的措施有:建设低成本、小户型住房;提供购房补助或优惠贷款;与房地产公司建立合作社,允许灵活的混合产权,如购房者可以先买一半的产权,或买一半租一半等;向租住地方政府福利公房的住户折价出售房屋;提高住房印花税的起征点;扩大建设用地供应。 　　(四)俄罗斯 　　近年来俄罗斯房价快速上涨,为此,俄罗斯出台政策措施,增加住房供应量,推动经济适用房建设;打破房地产市场的垄断局面,打击房地产商联手操控市场价格的行为,打击住房供应环节中的官商勾结行为。 　　(五)新加坡 　　新加坡是人口密度很高的城市型国家,政府一直非常重视住房问题。新加坡的民用住宅由组屋和商品房组成。组屋类似于中国的经济适用房和廉租房,建设组屋的土地由政府无偿划拨,建设商品房的土地需通过批租有偿使用。符合政府配房条件的住户一律排队等候政府分配住房,低收入者可以享受廉价租房待遇,中等收入者可以享受廉价购房待遇。新加坡有超过80%的人口居住在组屋中。新加坡对组屋的交易进行严格限制;对业主出售购买时间不足1年的房屋征收高额的房产税,从而抑制“炒房”和商品房价格暴涨。 　　(六)韩国 　　韩国为了抑制房价过快上涨,一方面扩大房地产供给,另一方面抑制房地产投机。通过增加公共宅地建设住房和放开对民间住宅用地的限制增加民间宅地新建住房,使得住房供应量大大增加。规定住房贷款的额度不能超过房屋实际市场价格的40%。加大对不动产、特别是高价值不动产的税收力度,使拥有多处房地产的家庭不得不每年支付高额的不动产税。对拥有两套以上住宅的家庭提高了征收房地产转让所得税的税率,减少倒卖房产的收入。为了防止隐匿和以他人名义倒卖房产,要求土地交易必须向地方政府的国税厅和警察局等机关申报,并说明资金来源,以使房地产买卖透明化,杜绝逃税、漏税和钻政策空子的行为。 　　(七)墨西哥 　　墨西哥20世纪七、八十年代以来,有大量人口涌入城市,政府在控制房价快速上涨以及解决住房问题方面积累了一些经验。墨西哥用法律规定:建立各级政府和民间私人机构之间的协作机制;建立政府发放贫困家庭补助的透明机制;简化低收入人口的贷款和储蓄手续;方便企业获得建造福利住房的土地;为抑制高档住宅的开发,上调此类住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率,控制贷款规模,同时提高产