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商业地产项目全过程控制管理 　　[摘 要] 商业地产开发中的工程建设是整个商业地产运营过程中至关重要的一个环节，是决定商业地产企业经济效益的根本因素。因此如何搞好工程项目的开发管理，一直以来都是个值得探讨的话题。 　　[关键词] 商业地产 全过程控制 　　商业地产项目的全过程管理包括了工程项目质量、工程项目进度、工程项目造价成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等等多项管理。而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容，是工程项目管理的重点，三者之间是既相互对立，又相互统一的关系。如果要得到较高的工程质量，就要增加投资，多花费时间；如果要缩短开发周期，加快工程进度，就可能影响工程质量和增加投资；如果要节约投资就要影响工程质量，降低功能配置。所以说三者之间存在着对立关系，但同时三者之间又有其统一关系。增加了开发的投资，看似增加了投资成本，影响了效益，实则不然，增加投资会促进工程建设进度，缩短开发周期，促进投资的早回收，项目全周期效益得到了提高，更有利于企业下一步的可持续发展；提高工程质量标准和功能配置增加了一次性投资和建设周期，但却能节约项目建成后的延期费、周转费和维修费，从而获得更好的投资经济效益；如果将进度计划制定的科学合理，并执行得力的话，在有效缩短建设工期的同时，也会获得较好的工程质量，投入较低的工程费用。可见在工程管理中应充分协调好三者之间的关系，全面的权衡，找到三者之间的一个最佳结合点是关键。 　　一、项目质量管理 　　工程质量的好坏及工程配置的高低直接影响到产品的销售或租售，是开发商树立品牌的重要影响因素，与开发企业的声誉与长期发展息息相关。因此一个项目的工程质量就是工程项目的生命，并且工程质量一旦出现就会很难修复，并且严重影响工期，增加投资成本。这就要求项目建设过程中一定要做好质量的预控，将质量问题消灭在萌芽状态中。 　　应该从以下几个方面抓好项目的工程质量的管理： 　　1.做好设计优化工作，认真审核图纸，确保设计合理、准确。 　　2.确保施工单位资质和施工人员的素质。 　　3.对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。 　　4.严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好。 　　5.控制好施工中用到的机械、设备的质量。 　　6.认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作。 　　对质量的控制重点就是要做好防范和预控，就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制。当然一旦出现质量问题就应该及早分析原因，及早想出办法解决处理，决不能姑息，小隐患就可能造成大的质量问题。 　　二、项目进度管理 　　工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的，如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作。对进度的管理应该从项目之初就开始着手。 　　1、首先要做好项目设计前的准备工作： 　　（1）确定工期总目标。 　　（2）编制项目总进度计划。 　　（3）编制准备阶段详细工作计划并控制该计划的执行。 　　（4）施工现场条件调研和分析。 　　2、紧接下来要做好设计阶段进度管理工作： 　　（1）编制设计阶段工作进度计划并控制执行。 　　（2）编制详细的出土计划，并控制执行。 　　3、做好施工阶段的管理工作： 　　（1）编制施工总进度计划并控制其执行。 　　（2）编制施工详细阶段性计划并控制其执行。 　　做好这些工作的同时我们应该看到影响项目进度的因素很多，所以要充分考虑到各影响因素对各环节任务完成的影响。详细的列出各环节可能出现的各种影响因素，并事先做好规划，提前采取及时有效的措施来消除，解决各个存在的影响因素以保证各环节计划的有效实施。 　　影响进度的因素有环境的因素、人的因素等，其中以人的因素为最多，要做好各种因素的分析研究，对影响各个环节计划完成的所有因素做好提前的处理准备。 　　三、项目成本造价管理 　　施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据及照片资料等，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规