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城市住房区位优势度空间评价 　　摘要：基于住宅优势度理论，从日常生活便利性、公共服务便利性、周边景观水平、周边环境质量4个方面构建城市内部住房区位优势度的总体评价体系，并提出区位优势度的“四边形”计算方法。对广州的实证研究表明，住房区位优势度总体呈现中心高、外围低的圈层式分异格局。随着与CBD距离的增大，住房区位优势度呈指数型下降，但二者又不完全对应，显示出该评价模型具有的独特应用价值。 　　关键词：区位优势度，住房区位，住宅优势度理论，广州 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2017）09-0009-15 收稿日期：2017-04-19 　　1 引言 　　对城市内部住房的区位研究是城市经济学和城市地理学的经典议题。住房建设依赖其所在的土地，而区位又是城市土地最重要的特征。理解城市住房综合条件、住房价格、住房租金、居住空间结构、住房选择等一系列议题都离不开区位问题。尤其在特大城市，区位对住房的决定作用更加显著。因此，对城市住房的区位优势度评价成为分析上述议题的重要基础性研究，但城市内部区位的决定因素又极其复杂。区位有两层涵义，一是地理位置，这是区位的直接涵义，相关理论包括地租理论、地价理论、区位论、特征价格理论等；二是周边公共服务设施的便利性，这是区位的延伸涵义，以公共产品组合理论为代表（王洋等，2015）。两种涵义相互作用，一般来说，优越地理位置的住房拥有更高的公共服务便利性，而高便利性地段，其地理位置也往往较好。住房研究领域的一些经典城市经济学模型（如各类竞租曲线、住宅价格曲线等）都将区位作为其理论研究的基础，并假设距离市中心（或就业中心）越近，区位条件越好，成为对区位第一层涵义（地理位置）的诠释（OSullivan，2012）。这种单一指标（与CBD距离）固然简便易行，但住房区位的优劣不仅仅依赖其距市中心的距离，更依赖周边的交通条件、生活便利性、社会服务水平、环境质量、景?^特征等多种因素。基于此，一些学者从区位的延伸涵义出发，构建了区位优势度的多指标评价体系，并开展实证研究。上述一系列因素也是研究居民住房区位选择问题时所要考虑的问题（Karsten，2007），这些因素复杂而交错，理论出发点各有不同。最新的住宅优势度理论表明，住宅优势度决定住宅价格，住宅价格是住宅优势度的货币体现（王洋，2016）。可见，以是否对住宅价格产生明显影响作为遴选区位优势度评价指标的基本依据成为一种新的可行思路。 　　鉴于此，本文基于广义的区位优势度概念，以住宅优势度理论为依托，以房价影响因素为导向，提出更为全面、综合、可行的区位优势度评价指标体系和评价方法。将该评价思路应用于广州的案例研究，分析其住房区位优势度及其子系统的空间特征和空间结构，并将其与传统的地理位置（距CBD距离）进行比较。本文提出的研究方法也可为中国其他城市类似研究提供参考，对广州的实证研究可为进一步认清我国特大城市内部住房区位优势度空间结构提供新的案例支撑，具有重要的学术意义和现实意义。另外，与现有研究相比，本文基于社区尺度的研究可得出更为精细的结果。 　　2 城市住房区位优势度的评价指标体系与计算方法 　　2.1 构建住房区位优势度评价体系 　　住房区位优势度评价指标选取的标准为，某指标对该住房的价格是否有影响（广义区位的角度），实际上也是依据对居住者居住在该地点（或该住房）区位体验（例如便利性或舒适性）影响如何。基于住宅优势度理论，区位优势度本质上是住宅外部作用优势度的集合（王洋，2016）。 　　借鉴该理论，可将住房区位优势度归纳为日常生活便利性、公共服务便利性、周边景观水平、周边环境质量4个评价子系统。其中，日常生活便利性可包括公共交通、商业服务和办公3个方面；公共服务便利性可由基础教育、医疗服务、文体活动共同评价；周边景观水平包括住房周边的绿化、滨水、地标景观特征；周边环境质量主要由住房周边厌恶型设施（对居住环境有负面影响的各类设施）情况决定，包括市政与交通设施（例如火车站、长途汽车站、高速公路和高架路、铁路、加油站、殡仪馆、变电站、污水处理厂、垃圾处理场）、工厂、物流中心与专业批发市场的影响程度（Wang，et al，2015），并根据评价指标，对该评价特征由低到高赋予相应的分值（1-9分），如表1所示。 　　2.2 住房区位优势度的计算方法 　　基于上述评价指标，计算区位优势度子系统得分。以日常生活便利性得分（SD1）为例，其综合得分可表示为： 　　式中，xi是某一研究单元（例如社区、小区、住房等）中第i个评价指标赋予的分值，赋分方式可参考表1；f（xi）为第i个评价指标的权重；n为评价指标数。 　　将表1中的住房区位优势度评价子系统得分值置于平面直角坐标系中，如图1所示。其得分