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城市公共住房实施住宅产业化探索 　　 摘 要：公共住房是解决城镇中低收入家庭住房问题的保障性住房，住宅产业化是发展趋势。现在中国却在政府大力倡导建设公共住房之时，提出用住宅产业化可以解决公共住房面临的问题，探讨应用的可行性和存在的难点。给出公共住房实施住宅产业化的建议。 　　 关键词：住宅产业化；公共住房；产业化集团 　　 中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）31-0130-02 　　 　　 前言 　　 住房在经济学方面是一种商品，服从于市场的供给和分配。但住房价值高昂，是一种特殊的商品。住房问题完全推给市场解决，则会造成一系列的城市问题和社会问题。为避免住房引起的相关问题，很多国家都把住房保障作为社会保障体系的一个重要组成部分，以利于整个社会的稳定与和谐发展。住房在美国、加拿大、澳洲和新西兰被认为是一种消费品，主要依靠市场解决。在法国、德国、奥地利、挪威和丹麦被认为是一种社会权利，主要通过政府补贴解决低收入者的住房问题[1]。现在，很多国家为解决城市中低收入人群的住房问题而实施公共住房政策。然而，公共住房政策的实施会涉及到空间位置和建造方式上，对于房屋的选址，建造周期及建造的质量和造价都有一定的要求。作为政府项目，如果在公共住房项目上进行可持续性发展和产业化建设的探索具有一定的可行性。住房与城乡建设部《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中提出：2011年全国保障性安居工程住房建设规模将高达1 000 万套，其中公共租赁房将占主要部分。 　　 一、城市公共住房发展现状与问题 　　 1.国外公共住房形式及发展。城市公共住房在不同国家的名称和含义是有一定差别的。法国的社会住宅是指在政府资助下，由公共部门、社会自治团体、私人以及非营利性住宅公司经营管理的，提供给低收入居民家庭的低租金、低价格的住宅，其中也包括在税收上得到国家优惠的大中型企业自筹资金建造的职工住宅[2]。德国的福利住房是指国家资助建造，租金较低，专门租给低收入者的住宅[3]。英国解决低收入居民的住房一部分是可租可售的可负担住宅，还有一部分是英国的仅可租的廉价公房 [4]。日本的公共住宅分为租赁的公营住宅，可租可售的公团住宅以及地方政府提供给公社住宅。新加坡和中国香港采用的是可租可售的组屋和公屋制度[5]。无论采用何种租售方式，我们可以看出国外公共住房的建设都是为了解决中低收入阶层居民的居住问题。 　　 2.中国公共住房的形式与发展现状。在中国有两种公共住房（即保障性住房）形式，一种是只租不售的廉租房，另一种为只售不租的经济适用房。廉租房主要是覆盖低收入家庭住房困难户和低收入家庭，由政府组织建设或政策引导组织一批房源作为租赁房，按照家庭收入和负担能力实行反向递减补贴租金。经济适用住房，是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房[6]。其供应对象为有一定支付能力的低收入家庭，与廉租房对象衔接，其建设标准按照经国务院同意的《经济适用住房管理办法》的规定，单套建筑面积以60平方米左右为主[7]。 　　 3.公共住房发展面临的布局问题。从一些发达国家公共住房发展建设的历史来看，公共住房的空间分布是关系到住房政策实施效果的关键问题，关系到社会的和谐与城市的健康发展。陈劲松认为，空间选址是影响公共住房能否和谐建设的主要因素之一[6]。莫里斯（Morris，1993）指出，失业人员的聚居将导致其交流机会的锐减 [8]。而对于公共住房若建在高地价、高房价的城市中心地区，那么有悖于市场逻辑的经济合理性和土地高效率使用的原则，若建在城市建成区的边缘甚至外围，则会造成增加城市交通量、使低收入者的收入恶化、交通成本增加。新加坡对于此问题采用了新镇方式，日本是将公共住宅建于市中心。欧美国家为了解决以上城市问题，纷纷试行混居政策。对于混居政策实施的效果，国外多数学者的多数研究表明，混居可以提高更新社区的声誉，减少暴力和反社会行为，并一致认为混居政策可以提高公共住房质量和一般的物质环境[9]。 　　 综上对中国的借鉴，那么可以采用新镇中心或市中心混居的方式，这就对建造的方式提出了新的要求。尽可能少的占用地面和满足城市发展的扩容及更新要求。这就为产业化建设住宅提出发展空间。 　　 二、城市公共住房实施住宅产业化的探索 　　 1.住宅产业化现状与问题。住宅产业化是指采用现代化的科学技术手段，以先进的、集中的、大工业生产方式代替过去分散的、落后的手工业生产方式建造的住宅。住宅工业化的标志是住宅建筑设计标准化，构件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化。发展住宅工业化的意义在于资源利用和经济效益的最大化。采用工厂化的生产方式将使住宅的建设过程和住宅产品更加环保，资源利用更加合理。国外发达国家