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基于二级密封拍卖机制下土地出让研究 　　【内容摘要】当前的城镇国有土地拍卖机制，在制度设计的层面存在着不足，一定程度上助推了地价上涨。本文拟引入二级密封拍卖机制来加以完善。二级密封拍卖机制，在满足参与约束和激励相容约束的条件下，能有效地防止了逆向选择和道德风险现象的发生，使每个竞买者的最优竞拍策略都是按照自己对土地权益的真实评价进行报价，让土地使用权配置到能最大发挥土地效益的竞买人手中，最终在买卖者之间实现帕累托最优，而又不虚推地价，产生经济泡沫。 　　【关 键 词】土地拍卖；第一价格拍卖；二级密封拍卖。 　　【作者简介】邓保同，华中师范大学经济学院副教授，主要从事房地产法和土地法的研究。 　　 #8201;吴彬，华中师范大学经济学院城市经济与土地资源管理系2008级硕士研究生，研究方向：不动产经营与管理。 　　 　　最近土地一级（出让）市场的不断升温，全国各地的房价，尤其是地价更是一路飙升，“地王”现象频出。究其原因，除了全球预期通货膨胀，房地产等不动产是最佳的保值增值方式，刺激了地产开发商和大众（主要是中高收入者）对土地、房屋的开发投资外，目前的土地批租制度本身也存在着不足和缺陷，特别是土地拍卖制的实施，更是助推了地价的上涨，前面提到的“地王”也都是在拍卖机制下产生的。为此，应从制度设计的层面来对拍卖制度加以完善，使地价的上涨速度同国民经济的发展速度相协调，防止过多的人为炒作和投机。 　　一、当前土地拍卖机制存在的 　　不足和问题 　　 　　拍卖是市场参与者根据报价按照一系列规则决定资源的分配和价格的一种市场机制[1]。当下，土地拍卖主要指的是城镇国有土地使用权的拍卖，且绝大多数拍卖的形式采用的都是第一价格拍卖（“英国式拍卖”拍卖）。出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为[2]。其运行的机制是在公开的场合，拍卖人先以一个保留价格起拍，参加竞拍的单位、组织、公司或个人，相继给出一个较高的价格，通常每一个出价都要按某个最小的竞价增量超出前一个出价，直到没有人再愿意出高价时为止，这时出价最高的人按其报价同土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同，于是就获得了一定年期的国有土地使用权。无疑当前的拍卖制度，在公开透明的市场环境中出让土地，有效地杜绝了土地腐败，防止了国有土地资产的流失，最大化了卖方（国家）的期望利润等方面发挥了巨大作用，达到了制度设计的初衷。与此同时，随着房地产市场的快速发展，也暴露出了诸多的问题。 　　1.大量的前期投入和高竞买门槛。一般情况下，参加竞拍土地的企业或个人，首先都得交纳相当数额的拍卖保证金和编制土地开发规划等一系列前期工作。在高投入的基础上，要是不能拿下地块，意味着这些前期的大量投入不但没有任何利润，反而由于机会成本的存在，给企业带来损失。为此，许多竞买人在竞拍时，只要高报价的损失小于前期的“沉没成本”，都倾向于或不得不高报价。此外，高进入门槛阻止了更多的企业参加竞拍，如广州亚运城地块拍卖底价高达165亿，另外还得交20亿保证金。不利于市场的充分竞争，其结果也就不利于土地资源的优化配置。 　　2.盲目或恶性竞争。所有的竞拍者都集中在一个特定的拍卖市场（有形市场）中，当然，这其中包括新闻媒体等许多社会上的人士，社会关注度极高。在这样一个异常激烈的竞争氛围中，许多开发商或企业为了获得所谓的“广告效应”，加大宣传，树立企业形象，竞拍者有可能失去理性，盲目竞价，不利于正常市场秩序的形成。更重要的问题是，由于非理性的报价，事后发现不值得，从良性互动的角度分析可知，这也不利于国家交割土地资产和实施项目[3]。 　　3.竞拍者间的相互影响。在现场拍卖过程中，竞拍人不按自己真实意愿的“错误”报价，都有可能被其他竞拍人的更高的报价所修正，以至竞争企业间有可能故意过高或过低发出错误的报价信号，以误导、诱骗其他企业。在市场尚不规范的情况下，甚至会出现竞拍者之间的串谋，即相互“串通”竞拍，共同压低地价，拍卖底价与市场预期价格相差较大。而我国刑法和《拍卖法》均未明确对串通拍卖行为设定刑事责任[4]，这对于土地拍卖中出现的情节严重事件，不能很好的加以约束。 　　4.开发商利用大众消费心理牟取暴利。开发商利用在拍卖现场高价拿地的信息，如每平方米楼面地价高达上万，利用人们观念上的常识，即本能地认为土地资源稀缺，经济发展和人口增加，需求市场巨大，地价和房价就会随之不断上涨，以及从房地价产成本方面来看，房价就算是在怎么便宜，也不会低于楼面地价的，因为建筑安装成本的存在，从而营造房价虚高的社会大环境。伴随着“地王”的不断出现，房价也将轮番上涨。殊不知，开发商“争当”地王支付拍卖金所花的钱，与其以虚高的价格向老百姓出售存量房产时的收入相比，根本就不算什么。